[이론]부동산의 속성

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부동산의 속성이란 부동산이 본래부터 지니고 있는 성질로서 부동산을 자연적, 인공적 자원의 총화라는 개념으로 인식하려는 사고를 말한다. 따라서 부동산의 속성을 부동산의 존재가치, 본질적 가치, 본질 등으로 다양하게 표현하기도 한다.

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1. 자연으로서의 부동산

 

토지는 자연물, 즉 자연이다. 이처럼 토지를 자연으로 바라보면 토양뿐만이 아니라 햇빛, 비, 공기, 바람, 기후, 산림, 강, 하천, 지하자원 등 자연환경 전체를 가리키는 것으로 볼 수 있다. 토지는 자연물이기 때문에 인간의 힘으로 생산할 수 없다는 물리적 특성으로 인하여 많은 부동산 문제를 야기시키는 근원이 된다.

 

(1) 자연으로서의 토지가 인간에게 제공하는 기능

 

우리 인간에게 생활공간으로서 일정한 지표를 제공하고 지력을 공급한다. 교통관계에서 특정한 위치를 제공한다. 생산활동에 있어서는 물질적 생산요소가 된다.

 

(2) 토지가 자연물이라는 점에서 파생되는 과제

 

토지는 자연물이므로 토지만의 고유한 자연적 특성을 낳게 하고 이러한 자연적 특성으로 인하여 일반 경제이론의 적용을 어렵게 한다. 따라서 부동산학의 이론이 필요한 근거가 된다. 토지는 자연물이므로 개인의 사유물이기 이전에 우리 사회 모두의 것이라는 점에서 사회성과 공공성이 강조되는 재화이고 생산이 불가능하므로 한정된 자원이다. 따라서 토지공개념 제도의 필요성의 근거가 된다. 토지가 잘못 이용되면 원래의 상태로 환원하기 어렵다는 토지이용의 비가역성으로 인하여 보전의 필요성이 제기된다. 또한 개발보다 보전을 더욱 중시해가는 경향은 자연으로서의 부동산의 가치를 점차 크게 의식하기 때문이다.

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2. 공간으로서의 부동산

 

토지는 공간이다. 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 3차원의 입체공간을 대상으로 하는 공간 활동이 된다. 또한 부동산에 대한 소유권은 공간에 대한 소유권이라고 할 수 있다. 이러한 3차원의 입체공간으로서의 부동산은 기술적 개념, 경제적 개념, 법률적 개념의 복합개념으로 인식된다.

 

(1) 3차원의 입체공간

 

① 3차원 입체공간의 의의 : 지표면을 수평 공간, 지표 위의 공중을 공중 공간, 지표 아래의 지하를 지하공간 또는 지중 공간이라고 한다. 공중 공간과 지하(지중) 공간을 포함하여 입체공간이라고 하고 입체공간에 수평 공간을 포함하여 3차원의 입체공간이라고 한다.

 

② 기술적, 경제적, 법률적 측면의 복합개념 : 수평 공간, 공중 공간, 지하공간 등 공간의 이용 기법과 관련하여 기술적 측면이 고려된다. 부동산의 가격은 수평 공간만의 가격이 아니라 3차원의 입체공간으로서 가격이므로 경제적 측면이 고려된다. 공간에서 발생하는 지표권, 공중권, 지하권 등의 권리와 관련하여 법률적 측면이 고려된다.

 

③ 3차원 입체공간의 필요성 : 토지이용의 집약화로 인하여 건물 또한 고층화, 입체화되므로 공간 개념의 중요성이 확대되었기 때문이다. 부동산의 가격은 3차원의 입체공간으로서의 가격을 의미하기 때문이다. 수평 공간뿐만 아니라 입체공간에 대한 법률적인 재산권 보장의 이론적 근거가 필요하기 때문이다. 부동산 활동은 3차원의 입체공간을 대상으로 하는 활동이나 현행 지적제도는 수평 지적으로 지적도가 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다. 이처럼 입체공간에 대한 지적행정 측면에서의 지원, 공시기능 등이 미비하기 때문이다.

 

(2) 입체공간의 활용

 

① 구분지상권 : 지하 또는 지상의 공간은 상, 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 따라서 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다.

 

② 지하공간 : 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나 인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원을 말한다. 이러한 지하공간 내에 일정 목적의 시설이 첨가된 경우 이를 지하시설 또는 지하시설공간이라고 한다.

 

③ 개발권 양도(이전) 제도(TDR) : 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근 토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 말한다. 이는 공중 공간을 활용하는 방안의 하나이다. 보전지역 토지소유자의 개발제한으로 발생하는 손실을 개발가능지역의 토지를 개발할 수 있는 개발권이라는 권리를 부여함으로써 손실을 보전하기 위한 제도로 개발가능지역 토지의 개발권을 인정하는 것이지 소유권을 부여하는 것은 아니다. 보전지역(규제지역) 토지 소유자의 재산상의 손실을 시장을 통해서 해결하려는 제도로 공공이 부담해야 하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전이 이루어진다는 점에 의의가 있다. 미국에서 초기의 개발권 양도제는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었다. 우리나라에서 개발권 양도제를 적용한 것과 유사한 효과를 지닌 토지가 흔히 발견되는 지역으로는 토지이용 규제가 극심한 지역을 들 수 있다.

 

④ 용적률 인센티브제도 : 사업용지가 지구단위계획구역에 속해 있을 때 사업시행자가 공원, 녹지, 도로와 같은 공공용지를 무상 제공하면 용적률을 허가기준보다 올려주어 인센티브를 부여하는 제도를 말한다. 이러한 용적률 인센티브제도도 공중 공간을 활용하는 방안의 하나이다.

 

⑤ 용적률 거래제도 : 보존지역에서 규제로 사용하지 못하는 용적률을 개발지역에서 사용할 수 있도록 용적률을 거래하는 제도를 말한다. 이는 일정 밀도 이상으로 개발할 경우 규제를 받고 있는 지역에서 개발에 필요한 만큼의 용적률을 사 오도록 하는 방법으로 개발권 양도 제도와 기본 취지와 개념은 유사하나 개발권이 아닌 용적률을 거래하는 제도이다. 이러한 용적률 거래제도도 공중 공간을 활용하는 방안의 하나이다.

 

(3) 공간적 범위에 따른 토지의 소유권

 

① 토지의 소유권 : 토지의 소유권은 공간적 범위와 내용적 범위에 따라 분류할 수 있다.

• 공간적 범위에 따른 분류 : 지표권, 공중권, 지하권 등의 권리
• 내용적 범위에 따른 분류 : 점유권, 사용권, 처분권 등의 권리

 

② 토지 소유권의 제한

 

토지의 소유권에도 각종 제한이 따르는데 크게 공적 제한과 사적 제한으로 구분된다.

• 공적 제한 : 경찰권, 수용권, 과세권, 귀속권 등
• 사적 제한 : 저당권, 유치권, 지역권, 제한 특약 등

 

③ 공간적 범위에 따른 토지의 소유권 : 우리 민법 제212조에서는 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다라고 규정하고 있어 토지소유권의 범위에는 실질적인 제한이 있음을 시사하고 있으며 토지소유권의 효력 범위를 공간적, 입체적으로 바라보고 있다.

• 정당한 이익 있는 범위 : 토지의 소유권이 무한히 토지의 상하에 미치는 것이 아니라 사회통념상 또는 법률이 허용하는 용도에 따라 그 범위가 결정된다는 의미이다. 따라서 토지소유권의 공간적 범위는 모든 토지가 평등하고 균등한 체적을 지닌다고 할 수 없다. 토지에 대한 소유권은 광업법에 의한 광물의 조광권이나 항공안전법에 의한 항공로에 대해서는 영향을 미치지 않는 것으로 규정하고 있다. 지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서 법원의 판단에 의존하기도 한다.
• 지표권 : 토지 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리로 경작권, 건축권, 용수권(우리나라는 유역 주의 채택) 등이 있다.
• 공중권 : 공중권이란 공중 공간을 이용할 수 있는 권리로 사적 공중권과 공적 공준권으로 구분된다. 사적 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중 공간을 타인에게 방해받지 않고 정당한 이익 있는 범위 내에서 이용, 관리할 수 있는 권리를 말한다. 공적 공중권이란 항공기 통행(항공권)이나 전파의 발착(전파권)처럼 공공기관이 공익의 목적을 위하여 공중 공간을 이용할 수 있는 권리를 말한다.
• 지하권 : 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 지하수는 토지의 구성분자이므로 지하수를 이용하는 권리는 토지소유권에 포함된다. 미채굴 광물은 민법상 객체가 되지 못하고 광업법상 광업권의 객체가 되므로 토지소유자의 효력이 미치지 못한다. 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우에 공익사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다.

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3. 위치로서의 부동산

 

토지는 위치이다. 지리적 위치의 고정성으로 인하여 특정한 토지는 특정한 위치를 지니게 되기 때문인데 토지는 위치에 따라 그 가치나 이용 상태가 달라진다.

 

(1) 절대적 위치와 상대적 위치

 

① 절대적 위치 : 있는 그대로의 위치를 말하므로 자연적, 물리적 위치라고 한다. 이는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 불변적이다.

 

② 상대적 위치 : 주변의 토지이용 상황에 따라 결정되는 위치를 말하므로 경제적 위치라고 한다. 이는 위치의 가변성 등으로 인하여 유동적이고 가변적이다.

 

토지의 이용형태는 주변 환경 등 상대적 위치에 영향을 받아 결정되므로 부동산의 가치나 유용성을 결정하는 것은 상대적 위치가 더 큰 영향을 미치지만 절대적 위치의 영향을 무시해서는 안된다.

 

(2) 위치의 가치와 접근성

 

① 부동산의 용도에 따른 유용성 : 부동산은 용도에 따라 유용성이 달리 나타난다. 따라서 위치의 가치를 평가할 때에는 용도를 먼저 고려하여야 한다.

• 주거용 부동산의 유용성 : 쾌적성과 편리성 등
• 상업용 부동산의 유용성 : 수익성 등
• 공업용 부동산의 유용성 : 생산성(비용 절약의 경제성) 등
• 농업용 부동산의 유용성 : 생산성(토지 비옥도) 등
• 공공용 부동산의 유용성 : 주민의 편의성 등
• 레저용 부동산의 유용성 : 경관과 수익성 등

 

② 접근성 : 접근성이란 대상 목적물에 도달하는 데 소요되는 거리적, 시간적, 경제적, 심리적 부담의 정도를 말한다. 이러한 접근성은 다른 부지로 도달하는데 수반되는 비용과 시간을 측정하는 척도라고 할 수 있다. 이와 비교되는 개념으로 근접성이 있는데 근접성은 물리적 거리의 가까움을 의미한다.

 

㉠ 일반적으로 접근성이 좋으면 좋을수록 유리한 경우가 많아 부동산의 가치는 상승한다.

• 접근 대상물의 성질에 따라 접근성이 좋은 것이 오히려 불리할 수 있다.(ex. 쓰레기 매립장과 같은 혐오물 시설 등)
• 인간생활에 반드시 필요하더라도 지나치게 접근성이 좋은 것은 오히려 불리할 수 있다. (ex. 재래시장 내에 있는 주택이나 버스정류장 바로 앞의 주택 등)

 

㉡ 거리가 가까우면 일반적으로 접근성이 좋으나 거리가 가까워도 접근성이 나쁜 경우가 있다. (ex. 주차장이 멀리 있는 경우, 가로 횡단의 경우, 일반통행으로 우회해야 하는 경우 등)

 

㉢ 용도에 따라 접근성의 평가기준도 달라진다.

• 일용품점이나 잡화점 등과 같은 소매상점은 접근성이 매우 중요시된다.
• 유원지처럼 흡인력이 강하거나 독점력이 있는 부동산, 요양권처럼 사람들이 찾는 빈도가 낮은 부동산 등은 접근성이 그리 중요시되지 않는다.

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4. 환경으로서의 부동산

 

부동산에 영향을 미치는 자연적, 물리적, 사회적, 경제적 조건이나 상황을 환경이라고 하고 부동산은 환경의 한 구성분자이다. 환경과 그 구성분자로서의 개개의 부동산 사이에는 전체와 부분의 관계에 있고 서로 영향을 주고받는 유기적인 관계이다. 따라서 개개의 부동산은 환경으로부터 고립되어 존재하는 것은 아니다.

 

(1) 부동산과 환경과의 관계

 

환경은 부동산 활동을 지배하고 환경에도 가변성이 있으므로 환경의 변화는 부동산 현상에 많은 영향을 미친다. 부동산 활동은 환경에 의해 영향을 받으며 부동산 활동을 통하여 환경을 개선시켜 나가기도 한다. 환경은 무한대로 확대되는 것은 아니라 경계에 의하여 차단되기도 하므로 부동산 활동에 있어서는 환경의 경계를 파악하여 접근하여야 한다. 최근의 부동산 활동은 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 날로 높아지고 있다.

 

(2) 환경의 구성요소

 

일반적으로 부동산 환경을 자연적 환경과 인문적 환경으로 구분한다. 자연적 환경이란 있는 그대로의 자연적인 제 조건을 말하고 인문적 환경이란 우리 인간들이 만들어 낸 사회적, 문화적, 기술적, 경제적, 제도적인 환경을 말한다.

 

① 자연적 환경

• 자연 자질 : 지형, 지세, 기후, 강우, 강설, 바람 등 자연의 속성 그 자체를 말하는 것으로 광의의 자연적 환경이다.
• 자연자원 : 양식, 섬유, 건축자재, 광물, 동력자원, 수산자원 등 자연이 가진 속성이 인간의 욕구를 만족시켜 주는 특성을 말하는 것으로 협의의 자연적 환경이다.

 

② 인문적 환경

• 사회적 환경 : 소비자의 행동, 소비자단체, 가족, 학교 및 교육환경, 지역개발과 재개발, 공공시설의 정비 상태, 부동산의 거래 및 사용수익의 관행 등
• 문화적 환경 : 주택의 건축양식, 주거생활의 관습, 주거에 대한 가치나 신념, 태도, 지식 등
• 기술적 환경 : 기술혁신, 건축공법의 개발 등
• 경제적 환경 : 재정정책, 금융정책, 경제성장, 경기변동, 물가, 임금, 고용, 조세부담의 상태 등
• 제도적 환경 : 법이나 정치, 행정적 환경 등