[이론]부동산학의 연구대상 및 접근방법

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1. 부동산학의 연구대상

 

부동산학은 인간과 결부된 부동산과의 문제 등을 해결하는 것으로 무생물로서의 부동산이 아니라 유기적인 변화를 일으키는 부동산, 즉 부동산 현상과 부동산 활동이 연구대상이다. 따라서 무생물로서의 부동산은 연구대상이 될 수 없다.

 

(1) 부동산 현상

 

부동산 현상은 인간 삶의 터전인 토지와 결부되는 부동산으로부터 발생된 일련의 법칙성을 말한다. 즉 부동산 활동의 결과로 나타나는 일련의 사실들에서 법칙성 또는 반복성을 체계화한 것을 부동산 현상이라고 한다. 이러한 부동산 현상에 대한 정확한 이해를 토대로 하여 바람직한 부동산 활동을 전개해 나갈 수 있다. 부동산 현상은 기술적, 경제적, 법률적 측면의 복합개념으로 인식되는 복합적 현상이다. 부동산 현상은 고정적인 것이 아니라 끊임없이 변하는 운동 현상이다. 이를 운동으로서의 부동산 현상이라고 한다. 부동산 현상은 지역적으로 나타나기도 하고 개별적으로 나타나기도 한다. 또한 지역 상호 간에 옮겨가기도 하는데 이를 전이현상이라고 한다.

 

(2) 부동산 활동

 

부동산 활동이란 인간이 부동산을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면에서의 여러 가지 행위를 말한다. 부동산 활동의 주체는 인간이고 부동산학의 연구목적은 부동산 활동의 능률화에 있다. 부동산 활동에는 부동산의 특성이 강하게 작용한다. 부동산 활동은 기술적, 경제적, 법률적 측면의 복합개념에 입각하여 이루어진다. 부동산 활동도 경직적, 불변적일 수는 없고 나라와 시대에 따라 유동적이고 가변적이다.

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2. 부동산학의 접근방법

 

(1) 분산식 접근방법

 

경제학, 경영학, 회계학, 법학, 사회학, 심리학, 공학, 지적학 등 일반적 주변 과학에서 개별적, 부분적으로 부동산을 다루는 접근방법이다. 예를 들어 경영학에서 재무분석의 하나로 부동산 이론을 전개하는 경우가 분산식 접근방법에 해당된다고 할 수 있다.

• 장점 : 부분적인 논점 파악이 비교적 명확하다.
• 단점 : 부동산이라는 단일 연구분야가 여러 학문분야로 분산되어 부동산을 다룸으로써 연구의 종합기능이 결여되기 쉽고 부동산 학문의 체계화가 어렵다. 또한 개별적이고 부분적으로 부동산을 다룸으로써 학문 간 연계의 단절이 있다.

 

(2) 중점심 접근방법

 

부동산 활동의 특정 측면(기술적, 경제적, 법률적 측면)이나 특정한 부동산 활동에만 중점을 두는 접근방법이다.

• 장점 : 특정한 부동산 활동의 능률화에 기여할 수 있다.
• 단점 : 전체적이고 종합적인 인식 수단이 결여되기 쉽고 지역적 특성을 간과하고 있고 특정한 부동산 활동에만 응용된다.

 

(3) 종합식 접근방법

 

부동산 활동과 직, 간접적으로 관련되어 있는 여러 주변 과학을 최대한으로 종합하고 여러 주변 과학의 연구성과를 시스템화하여 부동산학 고유의 응용 제 분야를 개발하고 실무활동의 능률화에 대비하는 접근방법이다. 부동산을 기술적, 경제적, 법률적 측면에서의 복합개념으로 이해하고 각 측면의 이론을 토대로 시스템적 사고방식에 따라 부동산학 이론을 구축하는 접근방법이다. 우리나라의 주된 접근방법으로 부동산학 이론의 체계적인 틀을 구축하는데 근간이 되었고 부동산학 이론을 단기간에 통일적으로 정착시키는 데 크게 기여하였다.

• 장점 : 종합적인 기능을 발휘할 수 있고 부동산의 가치를 정확히 인식하고 변화하는 부동산 활동에 능률적으로 부응할 수 있다.
• 단점 : 개척기에 겪는 어려움이 따른다.

 

※ 시스템적 사고방식

 

시스템이란 어떤 하나의 목적을 가지고 이를 성취하기 위하여 여러 구성인자가 유기적으로 연결되어 상호 작용하는 결합체이다. 즉 시스템이란 통일된 전체를 구성하고 있는 상호 관련되고 상호 의존적인 부분들의 집합이라 할 수 있다. 경영 시스템의 주된 관점은 조직을 하나의 전체 시스템으로 보고 그것이 어떻게 분석 가능한 여러 개의 하위 시스템으로 구성되는가를 강조한다. 따라서 부동산학에서의 시스템적 사고방식이란 부동산 전체를 하나의 시스템으로 보고 그 구성요소(하위 시스템)와의 관계를 규명하려고 하는 것이다.

 

(4) 법, 제도적 접근방법

 

부동산에 관한 이론을 체계화하는 데 있어서 그 이론적 기초를 법률적, 제도적 측면에 두는 접근방법으로 형평성을 강조하고 부동산의 소유권과 양도 등 거래에 관한 이론에서 주로 활용한다.

 

(5) 행태 과학적 접근방법

 

부동산 활동에 내재하는 인간 행태에 착안하여 인간이 부동산 활동에 행하는 행태를 중심으로 부동산 활동의 본질을 규명하려는 접근방법이다. 최근 부동산 경영, 부동산 마케팅 및 부동산 중개분야 등에서 활용되고 있다.

 

(6) 현상학적 접근방법

 

토지는 인간의 노동 산물이 아니고 그 자체는 아무런 가치를 갖지 않는다고 보고 자연인 토지를 대상으로 하는 활동은 결국 인간 세계 그 자체를 보는 것으로부터 출발하여야 한다는 접근방법이다.

 

(7) 의사결정론적 접근방법(의사결정 과정적 접근방법)

 

합리적인 의사결정의 분석에 중점을 둔 접근방법으로 인간은 합리적인 존재이고 자기 이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본 가정에서 출발한다. 의사결정론의 관점에서 보면 부동산학의 연구분야는 부동산 결정 분야, 부동산 결정 지원분야, 부동산학의 기초분야로 나뉜다. 부동산 결정 분야와 부동산 결정 지원분야는 실무분야, 부동산학의 기초분야는 이론분야로 구분할 수 있다. 부동산 시장에 대한 규제완화와 더불어 국제화, 개방화가 진전됨에 따라 점차 의사결정 과정을 중심으로 하는 접근법이 확대되고 있는 추세이다.

• 부동산 결정 분야(실무) : 부동산 결정을 직접 행하는 분야로 부동산 투자, 부동산 개발, 부동산 금융, 정책 및 계획 등이 해당된다.
• 부동산 결정 지원분야(실무) : 전문 지식이나 경험을 통하여 부동산 결정의 합리화를 위한 서비스를 제공하는 분야로 부동산 마케팅, 부동산 관리, 부동산 평가, 부동산 상담(컨설팅), 시장분석 등이 해당된다.
• 부동산학의 기초분야(이론) : 부동산 결정 분야 및 결정 지원 분야에 필요한 기초적인 지식을 제공하는 분야로 부동산 관련 법, 부동산 기술, 부동산 수학 등이 해당된다.