[이론]감정평가 3방식의 개요

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1. 가격의 3 면성

 

가격의 3면 성이란 어떤 재화의 경제적 가치를 판정하고자 할 때 고려하여야 할 3가지 측면으로 수익성, 비용성, 시장성이 있고 이는 감정평가 3 방식의 기초가 된다.

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(1) 수익성

 

그 물건을 이용함으로써 얻을 수 있는 수익은 얼마나 되는가?

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(2) 비용성

 

그 물건을 생산하는데 투입된 비용은 얼마인가?

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(3) 시장성

 

어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되는가?

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2. 감정평가 3 방식

 

(1) 감정평가 3 방식

 

감정평가 3 방식은 비용성, 시장성, 수익성에 착안하여 성립한 것으로 가액과 임대료(임료)를 산정하는 방법으로 나뉜다.

 

① 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

 

㉠ 원가법 : 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

㉡ 적산법 : 적산법이란 대상물건의 기초 가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

② 비교방식 : 거래 사례 비교법, 임대 사례 비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가 기준법

 

㉠ 거래 사례 비교법 : 거래 사례 비교법이란 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정, 시점 수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

㉡ 임대료 사례 비교법 : 임대 사례 비교법이란 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정, 시점 수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

㉢ 공시지가 기준법 : 공시지가 기준법이란 감정평가의 대상이 된 토지와 가치 형성 요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점 수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

③ 수익방식 : 수익환원법 및 수익 분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

 

㉠ 수익환원법 : 수익환원법이란 대상물건의 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

㉡ 수익 분석법 : 수익 분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

(2) 시산 가액의 조정

 

시산 가액이란 대상 물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가 방법을 적용하여 산정한 가액을 말한다. 따라서 감정평가 3 방식을 적용하여 구한 가액은 대상 부동산의 최종 평가가액이 아니라 시산 가액이다. 시산 가액의 조정이란 감정평가 3 방식을 적용하여 구한 시산 가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산 가액 상호 간의 격차를 축소시키는 작업을 말한다. 시산 가액은 서로 비슷하게 일치하는 것이 이상적이기는 하나 현실적으로 거의 일치하지 않는다. 3면 등가성의 이론을 부정하는 입장에서는 시산 가액의 조정 작업이 의미가 없지만 미국과 일본 등의 통설은 시산 가액 조정의 필요성을 강조하고 있다. 시산 가액의 조정은 감정평가 3 방식을 적용하여 구한 시산 가액을 단순히 산술 평균하는 것을 의미하지 않는다. 시산 가액을 조정할 때에는 감정평가 목적, 대상 물건의 특성, 수집한 자료의 신뢰성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 각 시산 가액에 적절한 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하여야 한다. 부동산 평가에 필요한 자료에는 확인자료, 요인 자료, 사례 자료 등이 있다.

• 확인 자료 : 부동산의 물적 확인 및 권리 확인에 필요한 자료
• 요인 자료 : 부동산의 가치 형성 요인과 연관된 자료
• 사례 자료 : 부동산 평가에 적용할 경험적 자료로 거래 사례, 임대사례, 수익 사례, 건축 사례 등