[이론]감정평가의 분류

---

1. 제도상 분류

 

(1) 평가주체에 따른 분류

 

① 공인 평가 : 국가 등으로부터 일정한 자격을 부여받은 개인에 의한 평가를 말한다. 예를 들어 감정평가사에 의한 평가처럼 국가로부터 자격을 부여받은 개인이 평가주체가 되는 경우이다.

 

② 공적 평가 : 공적 기관에 의한 평가로 공적 기관이 평가주체가 되는 경우를 말한다.

 

(2) 강제성 여부에 따른 분류

 

① 필수적 평가 : 일정한 사유가 발생하였을 때 의무적으로 행하는 평가를 말한다. 토지수용에 따른 보상평가, 법원 경매를 위한 평가, 공시지가 산정을 위한 평가 등은 필수적 평가에 해당한다.

 

② 임의적 평가 : 강제적 구속력 없이 이해관계인의 임의 의뢰에 의한 평가를 말한다. 부동산의 매매나 담보대출을 위한 평가 등은 임의적 평가에 해당한다.

 

(3) 평가목적에 따른 분류

 

① 공익 평가 : 평가의 결과가 공익에 활용되는 경우처럼 공공의 이익을 위한 평가로 토지수용에 따른 보상평가, 법원 경매를 위한 평가, 공시지가 산정을 위한 평가 등 필수적 평가가 이에 해당한다.

 

② 사익 평가 : 평가의 결과가 사익에 활용되는 경우처럼 개인의 이익을 위한 평가로 부동산의 매매나 담보대출을 위한 평가 등 임의적 평가가 이에 해당한다.

---

2. 업무 기술상 분류

 

(1) 평가의 전제조건에 따른 분류

 

① 현황 평가 : 물건의 상태나 용도 등을 기준시점 현재 상태대로 평가하는 것으로 부동산의 상태나 구조, 이용방법, 제한물권의 부착, 환경, 점유 등을 현황 그대로 유지함을 전제로 하여 평가하는 것을 말한다. 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

 

② 조건부 평가 : 부동산 가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 사정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 하여 부동산을 평가하는 것을 말한다.

 

③ 기한부 평가 : 장래에 발생할 사실이 확실 한경우 장래에 도달할 일정 시점을 기준으로 평가하는 것을 말한다.

 

④ 소급 평가 : 과거의 일정 시점을 기준시점으로 하여 평가하는 것을 말한다.

 

(2) 평가의 전문성에 따른 분류

 

① 1차 수준의 감정평가 : 감정평가 활동의 전문가도 부동산업에 종사하는 자도 아닌 자가 행하는 감정평가 활동으로 소유자 자신이 자신을 위한 감정평가 활동 등을 말한다.

 

② 2차 수준의 감정평가 : 감정평가 활동의 전문가는 아니지만 부동산업에 종사하는 자에 의한 감정평가 활동으로 공인중개사에 의한 감정평가 활동 등을 말한다.

 

③ 3차 수준의 감정평가 : 감정평가 활동의 전문가에 의한 감정평가 활동으로 감정평가사에 의한 감정평가 활동을 말한다.

 

(3) 평가사의 소속 여부에 따른 분류

 

① 참모 평가 : 일반 대중에게 평가의 서비스를 제공하는 것이 아니라 그들의 고용주나 고용기관의 업무를 위하여 행하는 평가를 말한다.

 

② 수시적 평가 : 고도의 전문적인 지식이 요구되는 경우 각 분야의 전문가들로 구성된 조직에 의하여 일시적으로 이루어지는 평가를 말한다.

 

(4) 현황 기준 원칙(감정평가에 관한 규칙 제6조)

 

감정평가는 기준시점에서의 대상 물건의 이용 상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 감정평가업자는 위 규칙에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가 조건)을 붙여 감정 평가할 수 있다.

• 법령에 다른 규정이 있는 경우
• 의뢰인이 요청하는 경우
• 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

 

(5) 기준시점(감정평가에 관한 규칙 제2조, 제9조)

 

기준시점이란 대상 물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 기준시점은 대상 물건의 가격 조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격 조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

---

3. 감정평가에 관한 규칙상 분류

​

(1) 개별 평가

​

감정평가는 대상 물건마다 개별로 하여야 한다. 필지마다 평가하는 경우 등으로 이러한 개별 평가는 감정평가 방법의 대 원칙이라 할 수 있다.

​

(2) 일괄 평가

​

둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정 평가할 수 있다. 여러 개의 필지가 하나의 획지가 되는 경우나 토지와 건물로 구성된 복합 부동산의 경우, 산지와 입목을 일괄하여 산림을 평가하는 경우, 주물과 종물의 경우 등은 일괄 평가가 이루어진다.

​

(3) 구분 평가

​

하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정 평가할 수 있다. 대로변에 위치한 1필지의 토지가 전면(상업용), 후면(주거용)으로 가치를 달리하는 경우, 주상복합건물의 경우, 산지와 입목을 구분하여 산림을 평가하는 경우 등은 구분 평가가 이루어진다.

​

(4) 부분 평가

​

일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부분에 대하여 감정 평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정 평가할 수 있다. 1필지의 토지 일부분이 도시, 군 계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉 부분에 대해서 보상 평가하는 경우, 복합 부동산에 있어서 건물과 결합하여 이용되는 것을 전제로 하여 토지만을 평가하는 경우 등이 부분 평가에 해당한다.