[이론]부동산 투자회사 제도

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1. 자기 관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산 투자회사의 공통점

 

(1) 법인격

 

부동산 투자회사는 주식회사로 한다. 부동산 투자회사는 부동산 투자회사법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 적용을 받는다. 부동산 투자회사는 그 상호에 부동산 투자회사라는 명칭을 사용해야 하며 부동산 투자회사법에 따른 부동산 투자회사가 아닌 자는 부동산 투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

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(2) 설립

 

부동산 투자회사는 발기설립의 방법으로 하여야 한다. 부동산 투자회사는 상법의 규정에도 불구하고 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.

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(3) 영업인가

 

부동산 투자회사가 업무를 하려면 국토교통부 장관의 인가를 받아야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다. 국토교통부 장관은 영업인가를 하는 경우 경영의 건전성 확보와 투자자 보호에 필요한 조건을 붙일 수 있다. 부동산 투자회사는 영업인가 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다. 국토교통부 장관은 영업인가를 하였을 때에는 그 내용을 관보 및 인터넷 홈페이지 등에 공고하여야 한다.

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(4) 주식의 공모

 

부동산 투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하기 전(총자산 중 부동산 개발사업에 대한 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산 투자회사의 경우에는 그가 투자하는 부동산 개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가, 허가 등이 있기 전)까지는 발행하는 주식을 일반의 청약에 제공할 수 없다. 부동산 투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날(총자산 중 부동산 개발사업에 대한 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산 투자회사의 경우에는 그가 투자하는 부동산 개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가, 허가 등이 있는 날)부터 2년 이내에 발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다. 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주식을 이반의 청약에 제공하지 아니할 수 있다.(기업구조조정 부동산 투자회사는 규정 적용 X)

• 부동산 투자회사가 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 국민연금공단이나 그밖에 대통령령으로 정하는 주주가 단독이나 공동으로 인수 또는 매수한 주식의 합계가 부동산 투자회사가 발행하는 주식 총수의 100분의 50 이상인 경우
• 부동산 투자회사의 총자산이 100분의 70 이상을 임대주택(민간임대주택에 관한 특별법)에 따른 민간임대주택 및 공공 주택 특별법에 따른 공공임대주택을 말한다)으로 구성하는 경우

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(5) 주식의 분산

 

주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금 준비 기간이 끝난 후(총자산 중 부동산 개발사업에 대한 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산 투자회사의 경우에는 부동산 개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가, 허가 등이 있은 날부터 6개월이 지난 후)에는 부동산 투자회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50(이하 1인당 주식 소유한도라 한다)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다. 국민연금공단과 그밖에 대통령령으로 정하는 주주에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 주주 1인과 그 특별관계자가 1인당 주식 소유한도를 초과하여 부동산 투자회사의 주식을 소유하게 된 경우 그 주식의 의결권 행사 범위는 1인당 주식소유한도로 제한된다. 국토교통부 장관은 1인당 주식 소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 6개월 이내의 기간을 정하여 1인당 주식 소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다. 부동산 투자회사의 총자산의 100분의 70 이상을 임대주택(민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택 및 공공 주택 특별법에 따른 공공임대주택)으로 구성하는 경우에는 주식의 분산에 관한 규정을 적용하지 아니한다.(기업구조조정 부동산 투자회사는 규정 적용 X)

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(6) 현물출자

 

부동산 투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하고 최저자본금 이상을 갖추기 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다. 부동산 투자회사의 영업인가 또는 등록 후에 상법의 규정에 따라 부동산 투자회사에 현물출자를 하는 재산은 다음의 어느 하나에 해당하여야 한다.

• 부동산
• 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
• 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권
• 부동산 소유권의 이전등기청구권
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상을 받기로 결정된 권리(대토 보상권)

 

현물 출자하는 재산가액은 감정평가업자 둘 이상이 평가한 금액으로 하고 대토 보상권의 경우 토지 소유자가 사업시행자로부터 보상받기로 한 금액을 따른다. 현물출자를 하는 재산 가액의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 기준시점에서의 평가 가격을 산정하는 수익환원법에 따른다. 수익환원법을 적용하는 것이 불합리한 재산의 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가 준칙에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 해당 재산을 평가할 수 있다.

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(7) 주식의 상장

 

부동산 투자회사는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 상장 규정의 상장 요건을 갖추게 된 때에는 지체 없이 증권시장에 주식을 상장하여 그 주식이 증권시장에서 거래되도록 하여야 한다. 국토교통부 장관은 부동산 투자회사가 정당한 사유 없이 이를 이행하지 아니하는 경우에는 기간을 정하여 상장을 명할 수 있다. 국토교통부 장관은 이에 따라 상장을 명하려면 미리 금융위원회의 의견을 들어야 한다.

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(8) 자산의 투자, 운용 방법

 

부동산 투자회사는 그 자산을 다음의 어느 하나에 투자하여야 한다.

• 부동산
• 부동산 개발사업
• 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
• 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권
• 증권, 채권
• 현금(금융기관의 예금 포함)

 

부동산 투자회사는 위 자산을 다음의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자, 운용하여야 한다.

• 취득, 개발, 개량 및 처분
• 관리(시설 운영을 포함), 임대차 및 전대차
• 부동산 개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

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2. 자기 관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산 투자회사의 차이점

 

(1) 자기 관리 부동산 투자회사

 

자산운용 전문 인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사를 말한다.

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① 설립 자본금 : 5억 원 이상이다.

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② 설립 보고 : 설립등기일부터 10일 이내에 설립 보고서를 작성하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다. 설립 보고서를 제출한 날부터 3개월 후 설립 이후의 회사 현황에 관한 보고서를 작성하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다. 국토교통부 장관은 보고서의 내용을 검토한 결과 법령에 위반되거나 투자자 보호에 지장을 초래할 우려가 있는 공익상 필요하다고 인정하면 그 시정이나 보완을 명할 수 있다. 또한 설립 등기일부터 6개월 이내에 국토교통부 장관에게 영업에 따른 인가를 신청해야 한다.

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③ 최저자본금 : 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 부동산 투자회사의 자본금은 70억 원 이상이어야 한다.

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④ 주요 출자자의 적격성 심사 : 국토교통부 장관은 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행 주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다. 국토교통부 장관은 적격성을 심사하기 위하여 주요 출자자에게 30일 이내의 기간을 정하여 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다. 이 경우 자료의 제출을 요구받은 주요 출자자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

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⑤ 자산운용 전문 인력 : 자산을 투자, 운용할 때에 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 다음에 따른 자산운용 전문 인력을 상근으로 두어야 한다.

• 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람
• 부동산 관련 분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자, 운용과 관련된 업무에 3년 이상 종사한 사람
• 그밖에 위에 준하는 경력이 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

 

또한 자산운용 전문 인력을 다음의 구분에 따라 확보하여야 한다.

• 영업인가 시 : 3명 이상
• 영업인가를 받은 후 6개월 경과 시 : 5명 이상

 

(2) 위탁관리 부동산 투자회사

 

자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사를 말한다.

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① 설립 자본금 : 3억 원 이상이다.

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② 등록 : 영업 인가에도 불구하고 다음의 요건을 갖춘 위탁관리 부동산 투자회사는 업무를 하려면 국토교통부 장관에게 등록하여야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다.

• 부동산 투자회사법에 따라 적법하게 설립되었을 것
• 국민연금법에 따라 설립된 국민연금공단이나 그밖에 대통령령으로 정하는 주주가 단독이나 공동으로 발행 주식의 100분의 30 이상을 취득할 것
• 총자산 중 부동산 개발사업에 대한 투자비율이 100분의 30을 초과하지 아니할 것
• 그밖에 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

 

③ 최저자본금 : 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 부동산 투자회사의 자본금은 50억 원 이상이어야 한다.

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④ 지점 설치 금지 : 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근임원을 둘 수 없다.

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⑤ 업무 위탁 : 자산의 투자, 운용업무를 자산관리회사에 위탁하여야 하고 주식발행 업무 및 일반적인 사무는 일반 사무 등 위탁 기관에 위탁하여야 한다.

 

(3) 기업구조조정 부동산 투자회사

 

다음의 기업 구조조정용 부동산을 주요 투자 대상으로 하며 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사를 말한다.

• 기업이 채권 금융기관에 대한 부채 등 채무를 상환하기 위하여 매각하는 부동산
• 채권 금융기관과 재무구조개선을 위한 약정을 체결하고 해당 약정 이행 등을 하기 위한 매각하는 부동산
• 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 회생 절차에 따라 매각하는 부동산
• 그밖에 기업의 구조조정을 지원하기 위하여 금융위원회가 필요하다고 인정하는 부동산

 

① 설립 자본금 : 3억 원 이상이다.

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② 등록 : 영업 인가에도 불구하고 다음의 요건을 갖춘 기업구조조정 부동산 투자회사는 업무를 하려면 국토교통부 장관에게 등록하여야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다.

• 부동산 투자회사법에 따라 적법하게 설립되었을 것
• 부동산 투자회사법의 기준에 적합하게 자산을 구성할 것
• 총자산 중 부동산 개발사업에 대한 투자비율이 100분의 30을 초과하지 아니할 것
• 그밖에 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

 

③ 최저자본금 : 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 부동산 투자회사의 자본금은 50억 원 이상이어야 한다.

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④ 지점 설치 금지 : 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근임원을 둘 수 없다.

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⑤ 주식의 공모 : 주식의 공모에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

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⑥ 주식의 분산 : 주식의 분산에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

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⑦ 업무 위탁 : 자산의 투자, 운용업무를 자산관리회사에 위탁하여야 하고 주식발행 업무 및 일반적인 사무는 일반 사무 등 위탁 기관에 위탁하여야 한다.