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[이론]주택시장분석 1. 주택시장 (1) 주택시장의 특성 주택은 소비재이면서도 투자재로서의 양면성을 지닌다. 물리적인 측면에서 주택은 이질성이 강한 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립되지 않아 균형 가격의 형성이 곤란하므로 주택시장은 불완전경쟁시장이다. 이러한 주택시장은 다음과 같은 특성을 지닌다. 주택은 내구성이 강한 재화이므로 매매시장뿐만 아니라 임대차시장도 존재하고 거래의 빈도도 일반 재화에 비하여 현저히 낮다. 주택시장은 지역적 경향이 강하고 지역 수요에 의존하기 때문에 적정 가격 도출이 어렵다. 주택시장은 불완전경쟁시장을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하지 못하다. 일반 재화에 비하여 주택의 수요와 공급은 비탄력적이나 주택공급에 있어서 비탄력의 정도가 더욱 크게 나타난다. 주택은 일반 재화에 비하여 고가의.. 2021. 10. 1.
[이론]지대 및 지가이론 1. 지대 및 지가 (1) 지대 및 지가의 의의 지대란 일정기간 동안 토지의 사용, 수익에 대한 대가를 의미하므로 유량의 개념이다. 이러한 지대는 토지뿐만 아니라 공급이 고정된 생산요소에 대한 보수를 총칭하는 것으로 토지와 같이 공급이 고정된 생산요소가 생산과정에서 제공한 서비스에 대한 대가로 지불되는 보수를 의미한다. 지가란 일정 시점에서 토지의 교환에 대한 대가를 의미하므로 저량의 개념이다. (2) 지대와 지가의 관계 매년마다 일정 금액의 지대가 영구히 발생한다고 가정할 경우 이러한 지대를 할인율로 할인한 값, 즉 지대의 현재가치가 지가가 된다. 따라서 지대와 지가의 관계를 다음과 같은 식으로 표현할 수 있고 이때 할인율은 투자자의 요구수익률을 사용한다. 지대가 상승하면 지가는 상승하고 지대가 하락하.. 2021. 10. 1.
[이론]부동산 마케팅 1. 부동산 마케팅의 의의 (1) 부동산 마케팅의 의의 부동산 마케팅 활동은 소비자의 욕구를 충족시키면서 수익을 극대화하려는 일련의 과정으로 부동산에 대한 소비자 및 고객의 태도와 행동을 형성, 유지 변경하게 만드는 제반 활동을 말한다. 마케팅의 대상이 되는 부동산의 유형에는 부동산 그 자체(물적 부동산), 부동산 서비스(부동산업), 부동산 증권 등이 있다. 부동산 마케팅을 효과적으로 수행하기 위해서는 마케팅 환경을 잘 고려해야 한다. 마케팅 환경에는 거시적 환경과 미시적 환경이 있다. 거시적 환경 : 부동산 활동을 둘러싼 자연적, 인위적인 작용으로 자연적 환경, 경제적 , 기술적 환경, 정치적, 행정적 환경, 사회적, 문화적 환경 등으로 구성되어 있다. 미시적 환경 : 부동산 활동의 개별 주체들 간의 .. 2021. 10. 1.
[이론]토지의 특성 토지는 자연물이다. 이처럼 자연물인 토지가 일반 재화와 달리 지니고 있는 특별한 성질을 토지의 특성이라고 한다. 토지의 특성은 다시 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분된다. 1. 토지의 자연적 특성 토지의 자연적 특성이란 자연물인 토지 그 자체가 본래부터 지니고 있는 특별한 성질을 말한다. 이는 선천적이고 물리적이며 불변적인 특성이다. 부동산 활동에는 이러한 토지의 자연적 특성이 크게 작용하고 많은 영향을 미친다. (1) 부동성 토지를 유형 그대로 운반할 수 없으며, 토지의 지리적 위치를 인간의 힘으로는 이동시킬 수 없다는 특성으로 토지의 가장 큰 물리적 특성이다. 따라서 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동시킬 수 없는 것이다. 이러한 부동성은 위치로서의 부동산이라는 .. 2021. 10. 1.
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