[이론]지대 및 지가이론

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1. 지대 및 지가

 

(1) 지대 및 지가의 의의

 

지대란 일정기간 동안 토지의 사용, 수익에 대한 대가를 의미하므로 유량의 개념이다. 이러한 지대는 토지뿐만 아니라 공급이 고정된 생산요소에 대한 보수를 총칭하는 것으로 토지와 같이 공급이 고정된 생산요소가 생산과정에서 제공한 서비스에 대한 대가로 지불되는 보수를 의미한다. 지가란 일정 시점에서 토지의 교환에 대한 대가를 의미하므로 저량의 개념이다.

 

(2) 지대와 지가의 관계

 

매년마다 일정 금액의 지대가 영구히 발생한다고 가정할 경우 이러한 지대를 할인율로 할인한 값, 즉 지대의 현재가치가 지가가 된다. 따라서 지대와 지가의 관계를 다음과 같은 식으로 표현할 수 있고 이때 할인율은 투자자의 요구수익률을 사용한다.

지대가 상승하면 지가는 상승하고 지대가 하락하면 지가는 하락하므로 지대와 지가는 비례관계에 있다. 할인율이 상승하면 지가는 하락하고 할인율이 하락하면 지가는 상승하므로 할인율과 지가는 반비례관계에 있다. 토지에 대한 위험이 증가할수록 지가는 하락한다. 토지에 대한 위험이 증가할수록 위험 프리미엄이 상승하므로 투자자의 요구수익률은 상승하게 된다. 이는 할인율의 상승을 의미하기 때문이다.

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2. 지대 이론

 

(1) 리카도의 차액 지대설

 

리카도는 토지의 비옥도가 지대를 결정하게 되는데 지대가 발생하는 이유는 비옥한 토지의 양이 상대적으로 희소하고 토지에 수확 체감의 법칙이 작용하고 있기 때문이라고 하였다. 즉 토지의 비옥도의 차이 및 비옥한 토지의 한정, 수확 체감의 법칙의 작용을 지대 발생 원인으로 보았다. 곡물 수요의 증가는 재배면적을 확대하게 되었는데 이 경우 비옥도와 위치에 있어서 우등지와 열등지가 발생하게 되고 지대는 한계지를 기준으로 하여 이보다 생산력이 높은 토지에 대한 대가를 말한다. 한계지란 최열등지라고도 하는데 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 말한다. 이러한 한계지에서는 생산물의 가격과 생산비가 일치하므로 지대가 발생하지 않는다. 이처럼 어떤 토지의 지대는 그 토지의 생산성과 한계지의 생산성과의 차이에 의해 결정되므로 리카도의 지대를 차액 지대라고 한다. 지대가 곡물 가격을 결정하는 것이 아니라 곡물 가격에 의해서 지대가 결정되기 때문에 지대는 생산비의 일부가 아니라 잉여(불로소득)이다. 따라서 지대는 토지 생산물 가격, 즉 곡물 가격의 구성요인이 되지 않으며 될 수 없다고 했다. 하지만 토지의 위치 문제를 다소 경시하였고 한계지에서의 지대 발생을 설명하지 못한다는 문제점이 있다.

 

(2) 튀넨의 위치 지대설

 

튀넨은 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다고 하였다. 이처럼 지대의 결정이 토지의 비옥도만이 아닌 위치에 따라 달라지는 위치 지대의 개념을 통해 현대적인 입지 이론의 기초를 제공하였다. 이를 튀넨의 위치 지대설 또는 입지 교차 지대설, 고립국 이론이라고 하며, 이는 농업 입지 이론 중의 하나이다. 튀넨은 위치의 중요성을 강조하기 위하여 소비지나 도시 중심지와의 접근성에 따른 수송비를 고려하였는데, 수송비는 오로지 거리에 비례한다고 보았다.

 

수송비와 지대는 반비례 관계에 있고 수송비의 절약분이 지대를 형성하므로 결국 지대는 수송비의 절약분이라는 것이다. 따라서 지대 곡선은 우하향한 형태를 띠게 된다. 도심과 가까운 토지를 이용할 경우 지대가 높기 때문에 생산자는 토지의 이용을 줄이고 다른 생산요소인 자본재의 이용을 늘리게 된다. 가장 많은 지대를 지불하는 입지 주체가 도심(중심지)과 가장 가깝게 입지 한다. 토지이용의 양태는 수송비에 의하여 결정된다고 하고 중심 시장으로부터의 거리에 대한 동심원 지대 모델을 제시하였다. 즉 수송비의 차이에 따라 토지이용 방식이 달라진다. 도심(중심)으로 갈수록 수송비는 감소하여 지대는 상승하므로 집약적 토지이용이 이루어지고 도심(중심)에서 멀어질수록 수송비가 증가하여 지대는 하락하므로 조방적 토지이용이 이루어진다. 작물, 경제활동 등에 따라 한계 지대 곡선이 달라진다. 또한 농산물 가격이나 생산비, 수송비, 인간의 행태 변화는 지대를 변화시킨다.

 

(3) 마르크스의 절대지대설

 

마르크스는 수요가 공급을 초과하는 희소성의 법칙과 자본주의 하에서 토지의 사유화로 지대가 발생한다고 보았다. 즉 토지의 위치나 비옥도, 토지 생산물의 수송비 절약분 등과 관계없이 토지를 소유하고 있다는 것만으로 토지 소유자는 지대를 요구할 수 있으므로 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 지대가 발생하게 된다. 이러한 마르크스의 지대를 절대 지대라고 하며 절대지대설에 따르면 한계지(최열등지)에서도 토지 소유자가 요구하면 지대는 발생한다. 따라서 마르크스의 절대지대설은 차액지대설로는 설명이 불가능한 한계지(최열등지)에 대한 지대 발생의 근거를 제시하고 있다.

 

(4) 파래토의 경제지대설

 

파레토는 토지뿐만 아니라 노동이나 기계설비처럼 공급의 희소성이 있는 모든 상품에는 지대가 발생한다고 하였으며 이러한 파레토의 지대를 경제 지대라고 한다. 따라서 공급의 희소성이 클수록, 즉 공급이 비탄력적일수록 경제 지대는 커진다.

 

① 전용 수입 : 어떤 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않도록 하기 위해 지급해야 하는 최소한의 금액으로 생산요소의 기회비용을 의미한다. 이러한 전용 수입을 이전수입이라고도 한다.

 

② 경제 지대 : 생산요소가 실제로 얻고 있는 수입에서 전용 수입을 초과하는 부분으로 생산자(공급자) 잉여를 의미한다.

 

총수입은 일정하다는 가정하에 전용 수입이 클수록 경제 지대는 작아지고 전용 수입이 적을수록 경제 지대는 커진다. 이러한 전용 수입과 경제 지대의 크기는 공급의 탄력성에 따라 다르게 나타난다. 공급곡선이 수직에 가까울수록, 즉 공급이 비탄력적일수록 경제 지대는 커지고 전용 수입은 작아진다. 공급곡선이 수직, 즉 공급이 완전 비탄력적이면 총수입은 경제 지대가 된다. 토지의 물리적 공급은 완전 비탄력적이므로 토지로부터 얻는 수입은 경제 지대가 되고 이러한 경제 지대는 지대라고 할 수 있다. 경제 지대를 추구하는 행위는 자원의 낭비를 초래할 수 있다.

 

(5) 마샬의 준지대설

 

준지대설은 한계 생산 이론에 입각하여 리카도의 차액 지대설을 재편성한 이론이다. 준지대란 공장 설비 등과 같이 단기적으로 고정된 생산요소에 대한 보수, 즉 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득을 말한다. 준지대는 단기적으로 생산요소의 공급이 상대적으로 고정되어 있기 때문에 발생하는 지대이다. 고정된 생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정된 생산요소에 대한 수요에 의하여 결정된다. 토지 이외의 고정된 생산요소에 귀속되는 소득은 다른 조건이 동일하다면 단기적으로는 지대의 성격을 지니지만, 장기적으로는 비용의 성격을 지닌다. 이러한 이유로 마샬은 토지 이외의 고정된 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대라고 하였다. 토지에 대한 개량공사로 인하여 추가적으로 발생하는 일시적 소득은 준지대의 대표적인 사례라고 할 수 있다. 준지대는 총수입에서 총 가변비용을 차감한 값이다. 총수입이 총 가변비용보다 적다면 기업은 생산을 하지 않을 것이므로 준지대는 음(-)이 될 수 없다. 초과이윤이 발생하는 경우 준지대는 총 고정 비용에 초과이윤을 가산한 값으로 측정되며 손실이 발생하는 경우 준지대는 총 고정 비용에서 손실을 차감한 값으로 측정된다. 따라서 준지대는 총 고정 비용보다 클 수도 있고 작을 수도 있다. 초과이윤이 발생하여도 고정된 생산요소의 존재로 인하여 단기에는 다른 기업의 진입이 불가능하기 때문에 초과이윤은 고정된 생산요소에 대한 보수로 볼 수 있다. 장기에는 고정된 생산요소가 존재하지 않으므로 준지대도 장기에는 존재하지 않는다.

 

(6) 알론소의 입찰지대설

 

단위면적의 토지에 대해 토지 이용자가 지불하고자 하는 최대 금액으로 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대를 입찰 지대라고 한다. 이러한 알론소의 입찰지대설은 튀넨의 고립국 이론을 도시공간에 적용하여 발전시킨 것으로 수송비는 도심으로부터 멀어질수록 증가하고 재화의 평균 생산 비용은 동일하다는 가정을 전제로 하고 있다.

 

입찰 지대 곡선이란 입지 주체가 거리에 따라 지불할 수 있는 가장 높은 지대를 연결한 곡선을 말한다. 생산요소 간의 대체가 일어날 경우 일반적으로 입찰 지대 곡선은 우하향하면서 원점을 향해 볼록한 형태를 지니게 된다. 입찰 지대 곡선의 기울기는 토지 이용량에 대한 한계 수송비, 즉 생산물의 단위당 한계 수송비를 토지 이용자의 토지 이용량으로 나눈 값이다. 단일 도심 토지에서 상업용 토지이용이 도심 부근에 나타나는 것은 상업용 토지이용이 단위 토지 면적당 생산성이 높고 생산물의 단위당 한계 수송비가 크기 때문이다. 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비하여 한정되므로 토지 이용자들 사이에 경쟁이 치열해진다. 따라서 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다. 특정 토지는 입지 경쟁이 일어난다면 최대의 순 현재가치를 올릴 수 있는 이용에 할당되는데 이때 최대의 순 현재가치를 올릴 수 있는 원인이 무엇이든 아무런 상관이 없다. 그것이 효율적 관리에 있든, 생산원가 절감에 있든, 다른 원인에 있든 마찬가지이다. 어떠한 원인이든 간에 최대한 순 현재가치를 올릴 수 있어 최대의 지불 능력을 가지고 있는 이용자에게 그 토지가 할당된다. 입찰 지대 곡선의 기울기가 상대적으로 가파른 업종일수록 중심지에 가까이 입지 하려는 경향이 있다.

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3. 지가 이론

 

(1) 마샬의 지가 이론

 

마샬은 토지의 유용성에 대한 화폐가치의 총액을 지가라고 하였다. 택지의 가격을 위치의 가치와 농업지대의 합으로 설명함으로써 위치의 중요성을 강조하였다. 이처럼 마샬은 위치의 중요성을 강조하면서 위치의 가치라는 표현을 즐겨 썼다.

 

(2) 허드의 지가 이론

 

허드는 지가는 경제적 지대에 기초하므로 지대는 위치에 의존하고 위치는 편리함에 의존하며 편리함은 가까움에 의존한다고 하였다. 즉 지가는 가까움에 의존하는 것이라고 하였다. 이때 가까움은 접근성을 의미하므로 지가는 접근성에 의존한다는 것이다. 따라서 도시 토지의 지가는 접근성에 따라 달라진다.

 

(3) 헤이그의 마찰 비용 이론

 

헤이그는 중심지로부터 멀어질수록 교통비는 증가하고 지대는 감소한다고 하였다. 교통비의 중요성을 강조하면서 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰은 적어지고 이때 토지 이용자는 마찰 비용으로 교통비와 지대를 지불한다고 보았다. 따라서 도시 토지의 지가는 마찰 비용에 따라 달라진다.

 

(4) 알론소의 페널티 이론

 

알론소의 페널티 이론은 직장이나 시장 등이 도심에 있는 것을 가정하고 도심까지의 거리와 함수관계에 있는 수송비에 의하여 지가가 결정된다는 것을 일반화한 이론이다. 따라서 도심에서 멀어질수록 지가는 낮아진다.

 

(5) 노스의 토페가 연구

 

노스는 미국의 토페카라는 소도시를 통하여 지가 구조를 분석한 결과 소도시의 지가는 도심에서 외곽으로 나갈수록 급격히 하락한다는 지가 구배 현상을 발견하였다. 지가가 가장 높은 지점(도심)을 100% 입지라고 하였고 100%로 입지점에서 멀어질수록 지가는 점점 낮아진다. 이는 소도시를 분석한 결과이고 대도시의 경우에는 부도심에서 지가가 부분적으로 상승하는 다른 모습이 나타나기도 한다.