[이론]주택시장분석

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1. 주택시장

 

(1) 주택시장의 특성

 

주택은 소비재이면서도 투자재로서의 양면성을 지닌다. 물리적인 측면에서 주택은 이질성이 강한 재화이므로 일물일가의 법칙이 성립되지 않아 균형 가격의 형성이 곤란하므로 주택시장은 불완전경쟁시장이다. 이러한 주택시장은 다음과 같은 특성을 지닌다.

• 주택은 내구성이 강한 재화이므로 매매시장뿐만 아니라 임대차시장도 존재하고 거래의 빈도도 일반 재화에 비하여 현저히 낮다.
• 주택시장은 지역적 경향이 강하고 지역 수요에 의존하기 때문에 적정 가격 도출이 어렵다.
• 주택시장은 불완전경쟁시장을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하지 못하다.
• 일반 재화에 비하여 주택의 수요와 공급은 비탄력적이나 주택공급에 있어서 비탄력의 정도가 더욱 크게 나타난다.
• 주택은 일반 재화에 비하여 고가의 상품이므로 거래비용도 많이 소요된다.
• 주택은 주변 환경의 영향을 크게 받기 때문에 주택시장에서도 부동성, 인접성으로 인한 외부효과가 발생하고 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성이 있다.
• 주택은 사회성과 공공성이 강조되는 재화이므로 주택시장은 정부의 정책적인 영향이나 경제의 경기변동의 영향을 많이 받는다.

 

(2) 주택서비스

 

주택이란 이질성이 강한 재화이므로 효용적인 측면에서나마 용도적으로 동질화된 상품으로 분석하여야 한다. 이를 위하여 주택서비스라는 개념을 도입하게 되었다. 주택 서비스란 주택이 주택소유자나 임차인 등 주택 소비자에게 제공하는 효용이나 유용성, 즉 만족도를 의미하는 추상적인 개념이다. 결국 주택서비스는 물리적으로 이질적인 주택을 세분화하여 효용적인 측면에서 동질화시킴으로써 불완전경쟁시장인 주택시장을 완전경쟁시장으로 분석하기 위한 도구로 이용된다.

 

(3) 주택의 유량과 저량

 

주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다. 주택시장의 단기 공급곡선은 저량 개념을 장기공급곡선은 유량 개념을 의미한다. 주택시장에서는 저량 분석(기존주택, 재고주택)을 토대로 유량 분석(신규주택)을 하여야 한다.

 

① 주택 저량 : 저량이란 일정한 시점에서 양을 측정하는 개념으로 주택 저량은 단기 공급, 기존 공급, 재고 공급, 기존주택, 재고주택 등을 의미한다.

• 주택 저량의 수요량 : 일정 시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양
• 주택 저량의 공급량 : 일정 시점에 시장에 존재하는 주택의 양
• 현재 우리나라에 전국적으로 1,500만 채의 주택이 존재하고 그중에서 100만 채가 공가로 남아 있다면 현재 주택 저량의 공급량은 1,500만 채이고 주택 저량의 수요량은 1,400만 채이다.
• 일정 시점에 시장에 존재하는 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.

 

② 주택 유량 : 유량이란 일정한 기간에 거쳐 양을 측정하는 개념으로 주택 유량은 장기공급, 신규 공급, 신규주택 등을 의미한다.

• 주택 유량의 수요량 : 일정기간 동안에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양
• 주택 유량의 공급량 : 일정기간 동안에 시장에 신규로 공급되는 주택의 양
• 지난 1년 동안 우리나라에 전국적으로 공급된 주택이 50만 채이었는데 그중에서 3만 채가 미분양 상태로 남아 있다면 주택 유량의 공급량은 50만 채이고, 주택 유량의 수요량은 47만 채이다.
• 일정기간 동안 시장에 신규로 공급된 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.

 

(4) 주택수요와 주택소요

 

① 주택수요

• 구매력이 있어 유효수요가 될 수 있는 중, 고소득 계층의 주택에 대한 구매욕구
• 주택시장 정책의 대상으로 시장원리에 따라 주택을 공급
• 효율성을 강조하는 개념

 

② 주택소요

• 구매력이 없어 유효수요가 될 수 없는 저소득계층의 주택에 대한 최소한의 필요량
• 사회복지정책의 대상으로 정부가 시장에 개입하여 저소득계층에게 우선적으로 주택을 공급
• 형평성을 강조하는 개념

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2. 주택의 여과 과정

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주택의 여과 과정이란 주택시장에 신규주택이 공급되면 고소득 계층은 신규주택으로 이동하고 고소득 계층이 사용하던 기존주택으로 저소득계층이 이동하므로 신규주택의 공급은 저소득계층도 영향을 받는다는 것으로 주택의 순환과정이라고도 한다. 주택의 여과 과정에는 상향 여과와 하향 여과가 있는데 일반적으로 하향 여과를 지칭한다.

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(1) 주택의 여과 과정 분석을 위한 가정

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주택의 여과 과정 분석을 위한 가정은 다음과 같습니다.

• 주택은 고소득 계층이 거주하는 고가주택시장과 저소득계층이 거주하는 저가 주택시장만 존재한다.
• 고가주택시장과 저가 주택시장 모두 단기적으로는 초과이윤이 존재하지만 장기적으로 초과이윤은 소멸하고 정상이윤만 존재하는 완전경쟁시장이다.
• 고가주택은 일정 수준 이상의 주택으로 고급 주택이라고도 하고, 저가 주택은 일정 수준 이하의 주택으로 저급 주택이라고도 한다.
• 일정 수준 이하의 신규주택은 여러 가지 법적 규제에 의하여 시장에 공급될 수 없다. 즉, 저가 주택은 법적으로 신축을 금하고 있다.
• 고가주택을 수요 할 수 있는 계층을 고소득 계층이라고 하고, 고가주택을 수요 할 수 없는 계층을 저소득계층이라고 한다.
• 모든 가구는 동일한 기호와 선호도를 가지고 있고 소득을 서로 다르지만 주어진 소득이라는 제약 조건하에 최대의 만족을 얻을 수 있는 주택 서비스를 소비한다.

 

(2) 주택의 상향 여과

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주택의 상향 여과란 저가 주택이 수선, 개보수, 재개발되어 고가주택으로 전환되는 것을 말한다. 하위계층(저소득계층)이 사용하던 저가 주택이 상위계층(고소득 계층)의 사용으로 전환된다. 이러한 상향 여과는 소득 증가 등의 이유로 인하여 저가 주택에 대한 수요가 감소되었을 때 나타날 수 있다. 또한 저가 주택시장에서 주택의 개보수 비용보다 주택의 개보수 이후의 가치 증가분이 클 때 나타날 수 있다. 인근 지역의 생애 주기 과정 중 성장기(개발기)에 상향 여과 현상이 나타난다.

 

(3) 주택의 하향 여과

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주택의 하향 여과란 고가주택이 저가 주택으로 전환되는 것을 말한다. 상위계층(고소득 계층)이 사용하던 고가주택이 하위계층(저소득계층)의 사용으로 전환되는 것을 말한다. 이러한 하향 여과는 저소득층의 소득 증가 등의 이유로 저가 주택에 대한 수요가 증가되었을 때 나타날 수 있다. 또한 고가주택시장에서 주택의 개보수 비용보다 주택의 개보수 이후의 가치 증가분이 작을 때 나타날 수 있다. 인근 지역의 생애 주기 과정 중 쇠퇴기(노후기)에서 하향 여과 현상이 시작되고 천이기(과도기)에서 본격화된다.

 

(4) 주택의 하향 여과 과정 분석

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① 저가 주택시장 : 다른 조건은 일정하고 저소득계층의 소득 증가 등의 이유로 인하여 저가 주택의 수요가 증가한다고 가정하면 저가 주택의 수요 증가는 기존의 균형 임료 수준에서 초과수요를 발생시키고 초과수요의 발생은 임료를 상승시킨다. 임료의 상승으로 단기적으로 초과이윤이 존재하게 되고 이러한 초과이윤은 기존 임대인의 몫이 된다. 또한 장기적으로는 초과이윤을 서로 나누기 위하여 신규 공급 등의 형태로 경쟁이 이루어지는데 이때 저가 주택은 법적으로 신축을 금하고 있으므로 신축을 통한 신규 공급은 이루어질 수 없다. 결국 고가주택의 하향 여과라는 과정을 통하여 저소득계층에게 저가 주택이 공급된다. 고가주택의 하향 여과는 임료 상승분이 저가 주택으로의 전환 비용을 감당할 수 있는 한 계속하여 이루어진다. 즉, 초과이윤이 소멸하고 정상이윤만 존재하는 순간까지 하향 여과는 지속된다. 따라서 다른 조건이 일정할 경우 고가주택이 하향 여과됨에 따라 저가 주택의 임료는 원래 수준으로 회귀하고 저가 주택의 양은 하향 여과가 이루어진 만큼 증가한다.

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② 고가주택시장 : 하향 여과로 인하여 고가주택시장 내에서는 하향 여과가 이루어진 만큼 기존 고가주택의 양이 감소하게 된다. 다른 조건을 일정하고 비용 일정 산업을 가정하면 고가주택의 공급 감소는 현재의 임료 수준에서 초과수요를 발생시키고 초과수요의 발생은 임료를 상승시킨다. 임료의 상승으로 단기적으로는 초과이윤이 존재하게 되고 이러한 초과이윤은 기존 임대인의 몫이 된다. 그러나 장기적으로 초과이윤을 서로 나누기 위하여 신규 공급 등의 형태로 경쟁이 이루어지는데 이때 고가주택은 신축이 가능하므로 신축이라는 과정을 통하여 고소득 계층에게 고가주택이 공급된다. 이러한 현상은 고가주택의 신축을 통한 공급으로 초과이윤이 소멸하고 정상이윤만 존재하는 순간까지 지속된다. 고가주택이 신축됨에 따라 고가주택의 임료는 원래 수준으로 회귀하고 고가주택의 양도 원래 수준으로 회귀한다. 왜냐하면 하향 여과가 이루어진 만큼 신축을 통하여 고가주택의 양이 증가하기 때문이다.

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③ 주택시장 전체 : 다른 조건은 일정하고 비용 일정 산업을 가정하면 장기적으로 저가 주택시장과 고가주택시장 모두 임료는 원래 수준으로 회귀하고 저가 주택시장에서 주택의 양은 증가하고 고가주택시장에서 주택의 양은 원래 수준으로 회귀한다. 따라서 전체적인 주택의 양은 고가주택시장에서 신축을 통하여 신규로 공급된 만큼 증가한다. 하향 여과된 주택의 양과 신축을 통하여 신규로 공급된 고가주택의 양이 같기 때문이다. 그러나 저가 주택이 시장 전체에서 차지하는 비중은 커지게 된다.

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다음은 시장별 임료와 주택의 양을 비교한 표이다.

 

구분	저가 주택시장	고가주택시장	주택시장 전체
임료	원래 수준으로 회귀	원래 수준으로 회귀	원래 수준으로 회귀
주택의 양	증가	원래 수준으로 회귀	증가

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④ 주택시장에서 저가 주택이 발생하는 현상 : 주택시장에서 저가 주택이 발생하는 것은 시장의 하향 여과라는 메커니즘을 통해 자원 할당 기능을 원활하게 수행하고 있기 때문이지 결코 시장이 실패하고 있기 때문이 아니다. 즉 저가 주택의 발생은 시장 실패의 산물이 아니라 자원이 효율적으로 배분된 결과로 하향 여과 과정의 산물이다.

 

(5) 주택의 여과 과정의 효과

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주택의 여과 과정은 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상이다. 이는 도시의 지역 분화 과정에서 나타나는 현상으로 주택의 질적 변화와 가구의 이동 관계를 설명해 준다. 안정적인 주택시장에서 주택의 여과 효과가 긍정적으로 작용할 경우 주거의 질을 개선하는 효과가 발생하고 주택 공급량의 증가에도 기여하게 된다.

 

(6) 불량 주택(Poor Housing)

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불량 주택(저가 주택)이란 양질의 주택 서비스를 제공하지 못하는 일정 수준 이하의 주택을 말한다. 이러한 불량 주택에 대한 개념은 가치관이나 시대 상황에 따라 변할 수 있으므로 명확한 것은 아니다. 주택시장에 불량 주택이 존재하는 것은 소득 문제와 밀접한 관련이 있다. 불량 주택의 문제를 소득의 문제로 볼 경우 근본적인 해결책은 저소득층의 소득 증가에 있다. 불량 주택의 문제는 하향 여과 과정의 산물이다. 이것은 시장실패의 산물이 아니라 자원이 효율적으로 배분된 결과인 것이다. 주택시장에서 불량 주택이 발생하는 것은 시장의 하향 여과라는 메커니즘을 통해 자원 할당 기능을 원활하게 수행하고 있기 때문이지 결고 시장이 실패하고 있기 때문이 아니다.

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3. 주거 분리

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(1) 주거 분리의 의의

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주거 분리란 도시 내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상으로 고소득 계층의 주거지역과 저소득 계측의 주거지역이 분리되는 현상을 말한다. 이는 소득의 문제로 인해서 비롯된 것으로 제도적 현상이 아니라 인문적 현상이다. 주거 분리는 도지 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린 지역에서도 발생할 수 있다.

 

(2) 주거 분리의 특징

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주거 분리는 정(+)의 외부효과로 인한 편익은 추구하려 하고, 부(-)의 외부효과로 인한 피해는 피하려는 동기에서 비롯된다. 따라서 고소득 계층 주거지역과 인접한 저소득계층 주택은 할증되어 거래되고 저소득계층 주거지역과 인접한 고소득 계층 주택은 할인되어 거래된다. 또한 고소득 계층 주거지역으로 저소득계층이 들어오게 되는 하향 여과 과정이 계속되면 고소득 계층 주거지역은 점차 저소득계층 주거지역으로 바뀔 것이다.

 

(3) 침입과 계승

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주택시장에서도 침임과 계승의 논리를 적용할 수 있는데 이러한 침입과 계승 현상으로 인해 주거입지의 변화를 가져올 수 있다. 침입이란 특정지역에 이질적인 요소가 유입되는 현상으로 특정지역에 어떤 집단이 이동하여 거주하게 되는 것을 말한다. 계승이란 어떤 지역의 토지이용이 이질적 요소의 침입으로 인해 다른 종류의 토지 이용으로 변화되어 가는 과정을 말하는데 승계 또는 천이라고도 한다. 하향 여과 과정을 통하여 고소득 계층 주거지역으로 저소득계층이 유입되는 현상은 침입이고 활발한 침입으로 인해 고소득 계층 주거지역이 저소득계층 주거지역으로 변화되어 가는 과정은 계승이다.