[이론]효율적 시장

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1. 효율적 시장

효율적 시장이란 정보가 지체 없이 가치에 반영되는 시장을 말한다. 효율적 시장이론은 금융 분야에서 발전된 이론으로 당초에는 주식시장에서 정보가 주식 가격에 어떻게 반영되는가 하는 가설의 형태로 출발하였으나 현재에는 많은 검증을 거쳐 이론으로 굳어져 가고 있다. 이와 같은 효율적 시장이론은 최근에 부동산학에서도 광범위하게 사용되고 있다.

 

(1) 효율적 시장의 의의

부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라 하는데 정보가 지체 없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다. 이러한 효율적 시장에서는 정보의 효율성을 강조한다. 효율적 시장은 본질적으로 제품의 동질성과 상호 간의 대체성이 있는 시장이다. 효율적 시장에서는 반영된 정보를 통하여 정상이윤의 획득은 가능하지만 초과이윤의 획득은 불가능하다. 또한 어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산 시장에 존재하는가는 나라마다 다를 수 있고 효율성의 정도도 다를 수 있다. 최근에는 부동산 증권화 및 실거래가 신고 제도 등으로 우리나라 부동산 시장의 효율성이 점차 증대되고 있다고 평가할 수 있다.

(2) 효율적 시장의 사례

어느 지역이 개발된다는 정보가 공표되면 그 지역의 부동산 가격이 급등하는 현상, 어느 지역을 주택 투기지역으로 지정할 것이라는 소문이 시장에 알려지자 해당 지역 주택시장이 급격하게 냉각되는 현상 등은 효율적 시장의 대표적인 사례라고 할 수 있다. 어느 지역이 개발된다는 정보가 공표되면 그 지역의 부동산 가격이 급등하는 것을 우리 주변에서 흔히 볼 수 있다. 이는 장차 그 지역이 개발되었을 때 예상되는 수익의 증가가 현재의 부동산 가치에 지체 없이 반영되기 때문이다. 이처럼 새로운 정보가 지체 없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라 한다.

(3) 효율적 시장의 유형

효율적 시장의 유형

정보에는 과거의 정보, 현재의 정보, 미래의 정보가 있다. 과거의 정보란 과거의 부동산 가격이나 거래량 등과 같은 역사적 정보를 말하는데 이러한 과거의 정보를 분석하는 방법을 기술적 분석이라고 한다. 현재의 정보란 오늘 아침 신문에 발표된 가사처럼 이제 막 공표되어 공개적으로 이용 가능한 정보를 말하는데 이러한 현재의 정보를 분석하는 방법을 기본적 분석이라고 한다. 미래의 정보란 아직까지 공표되지 않은 미공개 정보로 내부자 정보 또는 사적 정보라고도한다. 과거의 정보, 현재의 정보, 미래의 정보 중 어떠한 정보가 가치에 반영되었느냐에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 구분한다.

① 약성 효율적 시장 : 약성 효율적 시장이란 과거의 정보가 지체 없이 가치에 반영되는 시장을 말한다. 반영된 정보인 과거의 정보를 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나 초과이윤의 획득은 불가능한다. 따라서 과거의 정보를 분석하는 방법을 기술적 분석이라고 하는데 이러한 기술적 분석을 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나 초과이윤의 획득은 불가능하다. 따라서 반영되지 않은 정보인 현재의 정보나 미래의 정보를 분석하면 초과이윤의 획득이 가능하다. 따라서 현재의 정보를 분석하는 방법을 기본적 분석이라고 하는데 이러한 기본적 분석을 통하여 초과이윤의 획득이 가능하다. 약성 효율적 시장에서 초과이윤을 얻기 위해서는 현재의 정보나 미래의 정보가 필요하므로 정보비용을 수반하게 된다.

② 준강성 효율적 시장 : 준강성 효율적 시장이란 과거의 정보와 현재의 정보가 지체 없이 가치에 반영되는 시장을 말한다. 반영된 정보인 과거의 정보와 현재의 정보를 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나 초과이윤의 획득은 불가능하다. 따라서 기술적 분석과 기본적 분석을 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나 초과이윤의 획득은 불가능하다. 하지만 반영되지 않은 정보인 미래의 정보를 분석하면 초과이윤의 획득이 가능하다. 준강성 효율적 시장에서 초과이윤을 얻기 위해서는 미래의 정보가 필요하므로 정보비용을 수반하게 된다. 부동산 시장은 준강성 효율적 시장까지 존재한다고 볼 수 있다.

③ 강성 효율적 시장 : 강성 효율적 시장이란 과거의 정보와 현재의 정보뿐만 아니라 미래의 정보까지도 지체 없이 가치에 반영되는 시장을 말한다. 반영된 정보인 과거의 정보, 현재의 정보, 미래의 정보를 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나 초과이윤의 획득은 불가능하다. 모든 정보가 가치에 반영된 시장이므로 기술적 분석이나 기본적 분석은 무의미하고 어떠한 정보를 통해서도 초과이윤의 획득은 불가능하다. 따라서 투자자는 시장을 패배 시킬 수 없다. 모든 정보가 가치에 반영된 시장이므로 효율성의 정도가 가장 뛰어나 진정한 의미의 효율적 시장이라 할 수 있다. 강성 효율적 시장은 초과이윤도 존재하지 않고 정보비 용도 존재하지 않기 때문에 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합되는 시장이라 할 수 있다. 내부거래자가 배타적으로 소유한 정보를 비롯한 모든 정보를 반영하는 시장으로 비현실적이어서 부동산 시장에서는 나타나지 않는 유형이다.

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2. 할당 효율적 시장

부동산시장에서 자원이 효율적으로 할당되었다는 것은 부동산 투자 대안과 예금이나 주식, 채권 등 다른 투자 대안 사이에 위험을 고려한 수익률이 서로 같도록 할당되었다는 것을 의미한다. 따라서 할당 효율적 시장이란 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로서 초과이윤이 존재하지 않는 시장을 말한다. 즉 어느 누구도 기회비용보다 싼값으로 정보를 획득할 수 없는 시장이다. 이러한 할당 효율적 시장에서는 배분의 효율성을 강조한다.

(1) 할당 효율적 시장의 특징

완전경쟁시장에서는 자원이 효율적으로 배분되므로 완전경쟁시장은 항상 할당 효율적 시장이 된다. 그러나 할당 효율적 시장이 완전경쟁시장만을 의미하는 것은 아니고 불완전경쟁시장에서도 존재할 수 있다. 불완전경쟁시장도 우수한 정보로 인해 발생하는 초과이윤과 그 정보를 얻기 위해 지불되는 기회비용이 같다면 할당 효율적 시장이 되기 때문이다. 따라서 부동산 시장도 비록 불완전하지만 할당 효율적 시장이 될 수 있다. 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 할당 효율적 시장이 되지 못한다.

(2) 부동산 투기와 할당 효율성

부동산 거래에 정보비용이 수반되는 것은 부동산 시장이 불완전하기 때문이다. 부동산 시장이 할당 효율적 시장이라면 초과이윤 및 투기가 발생하지 않는다. 소수의 사람들이 부동산을 매수하여 초과이윤을 획득할 수 있는 것은 정보 시장이 공개적이지 못하기 때문이다. 즉 할당 효율적이지 못하기 때문이다. 따라서 부동산 투기가 성립되는 것도 시장이 불완전하기 때문이라기보다는 할당 효율적이지 못하기 때문이다.

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3. 정보의 현재가치 분석

정보의 현재가치란 확실성 하에서의 현재가치에서 불확실 성하에서의 현재가치를 차감한 값이다.

빠른 이해를 위해 가상적인 사례로 정보의 현재가치를 분석해 보자.

(1) 사례 : 다음 상황에서 정보의 현재가치와 할당 효율적 시장이 되기 위한 정보비용은?

 

㉠ 김포시에 있는 A토지 근처에 1년 후에 공장이 들어설 가능성이 있다. ㉡ 현재의 상태는 단순히 가능성의 상태일 뿐 그 공장이 실제로 들어설지는 어느 누구도 확실히 알 수가 없으며 확실하게 되는 것은 1년 후이다. ㉢ 현 상태에서 공장이 들어설 확률과 그렇지 않을 확률은 각각 50% 이다. ㉣ 1년 후 공장이 들어서게 될 경우 A 토지는 8,800만원의 가치가 있고, 그렇지 않을 경우는 6,600만원의 가치가 있는 것으로 분석되었다. ㉤ 부동산 시장은 준강성 효율적 시장이고 투자자들의 요구수익률은 연 10%이다.

(2) 사례 분석

① 정보의 현재가치 계산

② 정보의 현재가치 분석 : 정보의 현재가치가 1,000만원이므로 정보비용이 1,000만 원이라면 할당 효율적 시장이 될 수 있지만 1,000만 원보다 적은 비용으로 정보를 획득할 수 있다면 초과이윤을 얻을 수 있으므로 할당 효율적 시장이 될 수 없다. 만약 시장이 효율적이라면 A 토지의 가격은 불확실 성하에서의 현재가치와 같은 7,000만 원이 된다. 따라서 투자자들은 현재의 시장 가격이 7,000만 원이라 하면 A 토지를 매입하려고 할 것이고 현재의 시장 가격이 7,000만 원을 초과한다면 A 토지를 매입하려고 하지 않을 것이다.