1. 부동산 시장의 의의 및 특성
시장이란 매수자와 매도자에 의해 재화의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳을 말한다. 즉 어떤 재화나 서비스에 대한 수요와 공급이 지속적으로 이루어짐으로써 가격이 결정되는 기구를 말한다. 이러한 시장을 분류하는 방법도 다양한다.
(1) 전국적 시장과 지역적 시장
전국을 단위로 형성되는 시장을 전국적 시장, 지역을 단위로 형성되는 시장을 지역적 시장이라고 한다. 부동산 시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성, 즉 부동성이라는 특성으로 인하여 일정 지역에 국한되는 지역적 시장이다.
(2) 구체적 시장과 추상적 시장
서울의 남대문시장이나 부산의 자갈치시장 등과 같이 특정한 장소를 통하여 교환이 이루어지는 시장을 구체적 시장이라고 하고 특정한 장소를 통하지 않고도 교환이 이루어지는 시장을 추상적 시장이라고 한다. 부동산 시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성, 즉 부동성이라는 특성으로 인하여 이동이 불가능하므로 특정한 장소를 통하여 교환이 이루어질 수 없는 추상적 시장이다. 그러나 현실의 부동산 시장은 지역적 시장으로 존재하기 때문에 특정한 지역 내에서 교환이 이루어지는 구체적 시장이다. 따라서 부동산 시장은 추상적 시장이면서도 구체적 시장이라는 양면성을 지닌다.
(3) 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장
경제학에서는 시장을 완전경쟁시장, 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장 등으로 구분한다. 완전경쟁시장이 되지 못하면 불완전경쟁시장이 되므로 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장 등은 불완전경쟁시장의 유형이다.
① 완전경쟁시장 : 완전경쟁시장이 되기 위해서는 다음의 조건을 모두 충족시켜야 한다.
- 다수의 판매자(공급자)와 구매자(수요자)가 존재하여야 한다.
- 상품의 가격과 질이 동질적이어야 한다.
- 생산요소의 이동이 자유로워야 한다. 또한 기업의 시장으로의 진입과 퇴거가 자유로워야 한다.
- 시장에 대한 완전한 정보를 가지고 있어야 한다. 따라서 정보비용이 존재하지 않아야 한다.
이러한 조건 중 어느 하나라도 충족시키지 못하면 불완전경쟁시장이 된다. 완전경쟁시장에서 개별기업은 시장 가격에 전혀 영향을 미칠 수 없는 가격 순응자가 되고 일물일가의 법칙이 성립되므로 완전경쟁시장은 효율적인 시장이다.
② 불완전경쟁시장 : 불완전경쟁시장은 완전경쟁시장의 요건을 갖추지 못한 시장을 말한다. 현실의 시장은 불완전경쟁시장이고 완전경쟁시장은 이론적으로 상정된 학문적, 이상적인 시장이다. 부동산 시장도 부동산의 부동성, 부증성, 개별성 등 여러 특성으로 인하여 불완전경쟁시장이지만 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장 중 어느 하나와 반드시 일치한다고 할 수는 없다.
2. 부동산 시장의 의의 및 기능
(1) 부동산 시장의 의의
부동산 시장이란 매수자와 매도자에 의해 부동산의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳을 말한다. 부동산 시장이란 부동산 권리의 교환, 상호 유리한 교환으로 가액 결정, 경쟁적 이용에 따른 공간 분배, 토지와 공간 이용의 형태 결정, 수요와 공급의 조절을 돕기 위해 의도된 상업활동을 하는 곳이다. 이러한 부동산 시장은 부동산의 여러 특성으로 인하여 일정 지역에 국한되는 지역적 시장이고 추상적 시장이면서 구체적 시장이라는 양면성을 지님과 동시에 불완전경쟁시장이다.
(2) 부동산 시장의 기능
부동산 시장의 기능이란 부동산 시장이 존재함으로써 할 수 있는 일, 즉 부동산 시장의 역할을 말하는데 부동산 시장은 다음과 같은 기능을 수행한다.
① 교환 기능 : 부동산 시장은 매도자와 매수자의 합의에 의해 부동산과 현금이 교환되는 기능을 수행한다. 경우에 따라서는 부동산과 부동산, 소유권과 임차권 등이 교환되기도 한다.
② 공간 및 자원배분의 기능 : 부동산 시장은 화폐를 원하는 매도자와 공간을 원하는 매수자의 선호도에 따라 부동산의 소유권을 할당하고 공간을 배분하는 기능을 수행한다.
③ 양과 질의 조정기능 : 인근에 새로운 도로가 개설되거나 지하철 역사, KTX 역사 등이 들어서면 주거지가 상업지로 바뀔 수 있다. 이에 따라 오피스텔의 수요가 증가하여 가격이 상승하면 오피스텔의 공급량은 증가하고 오피스텔 공급자들의 경쟁 과정에서 오피스텔의 품질은 향상된다. 이처럼 부동산 시장은 부동산의 양과 질을 조정하는 기능을 수행한다.
④ 토지의 이용형태 결정 기능 : 토지의 이용은 대상 토지의 지대 지불능력에 따라 달라지므로 부동산 시장은 경제활동의 지대 지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능을 수행한다.
⑤ 가격 창조의 기능 : 부동산은 일반 재화와 달리 일물일가의 법칙이 적용되지 않으므로 동일한 부동산이라 할지라도 거래 시마다 새로운 가격이 창조되고 창조된 가격은 다른 이유로 인해 파괴될 수 있다. 이처럼 부동산 시장은 가격 창조의 기능을 수행한다.
⑥ 정보제공의 기능 : 부동산 시장 참여자들은 부동산 시장에서 필요한 정보를 수집하고 분석한다. 이러한 정보를 본인이 직접 이용하여 의사결정을 하기도 하고 타인에게 제공하기도 한다. 이처럼 부동산 시장은 정보제공의 기능을 수행한다.
3. 부동산 시장의 특성
부동산 시장의 특성이란 부동산 시장이 일반 재화 시장과 달리 지니고 있는 특별한 성질을 말한다. 이처럼 부동산 시장이 일반 재화 시장과 다른 특성을 지니고 있는 것은 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 고가성 등 일반 재화와 달리 부동산만이 지니고 있는 여러 특성들에 기인한다. 또한 부동산 시장의 여러 특성으로 인하여 부동산 시장은 불완전 경쟁시장이 된다.
(1) 시장의 지역성(국지성)
부동산 시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성, 즉 부동성이라는 특성으로 인하여 일정한 지역에 국한되는 지역적 시장 또는 국지적 시장이다. 부분 시장별로 초과수요나 초과공급 상태가 지속되기도 한다. 초과수요 시에는 매도자 중심의 시장이 되고 초과공급 시에는 매수자 중심의 시장이 된다. 각각의 시장 지역에 따라 각기 다른 매수자와 매도자를 갖게 되며 그 수는 소수로 한정된다. 따라서 특정 지역에는 소수의 구매자와 소수의 판매자가 존재한다. 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지 한 시장 지역이 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있다. 부동산 시장은 지리적 공간과 밀접하게 결부되어 있기 때문에 지역에 따라 여러 개의 부분 시장으로 나뉘고 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치나 규모 등에 따라 유사부동산에 대하여 서로 다른 가격이 형성될 수 있다. 부동산 시장은 지역의 사회적, 경제적, 행정적 변화에 따라 영향을 받으며 부동산의 수요와 공급도 그 지역 특성의 영향을 받는다. 부동산 시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다. 부동산 시장은 부동성이라는 특성으로 인하여 정보가 불완전하기 때문에 지역 사정에 정통한 중개업자의 역할을 필요로 한다.
(2) 시장의 추상성 및 구체성
부동산 시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성, 즉 부동성이라는 특성으로 인하여 추상적이고 관념적인 시장이다. 그러나 현실의 부동산 시장은 지역적 시장으로 존재하기 때문에 구체적 시장이라고 할 수 있다. 따라서 부동산 시장은 추상적 시장이면서도 구체적 시장이라는 양면성을 지닌다.
(3) 부분 시장
부동산 시장은 지역별, 용도별, 권리 형태별로 세분화되어 있는 하위시장이므로 부동산 시장에서는 시장의 분화 현상이 발생한다. 부동산 시장은 지리적 공간과 밀접하게 결부되어 있기 때문에 지역에 따라 여러 개의 하위시장으로 나뉜다. 이처럼 부동산 시장이 지역별로 세분화되는 것은 부동성이라는 특성 때문이다. 또한 부동산 시장은 동일한 지역이라 할지라도 주거용, 상업용, 공업용 등 용도에 따라 여러 개의 하위시장으로 나뉜다. 이처럼 부동산 시장이 용도별로 세분화되는 것은 용도의 다양성이라는 특성 때문이다. 마지막으로 부동산 시장은 동일한 지역, 동일한 용도라 할지라도 매매시장과 임대차 시장 등 권리 형태에 따라 하위시장으로 나뉜다. 이처럼 부동산 시장이 권리 형태별로 세분화되는 것은 영속성, 내구성 등의 특성 때문이다.
(4) 수급조절의 곤란성
부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 수요가 급증하더라도 공급이 적시에 이루어지지 못하는 경우가 많다. 이러한 부동산 시장의 특성을 수요와 공급 조절의 곤란성(수급조절의 곤란성) 또는 수요와 공급의 비조절성이라 하는데 이는 부동성, 부증성, 개별성, 고가성, 내구성 등 여러 특성들 때문이다. 부동산 시장은 상황이 변하여도 수요와 공급을 조절하는 데 오랜 시간이 소요되는 경우가 많다. 부동산 시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격 왜곡현상이 발생할 가능성이 높다.
(5) 부동산 상품의 비표준화성
부동산 시장은 개별성이라는 특성으로 인하여 부동산 상품의 규격화나 표준화가 불가능하다. 이처럼 부동산 상품은 표준화가 어려워 일반 재화에 비해 대체 가능성이 낮고, 일물일가의 법칙도 성립되지 않는다. 따라도 공매도 어렵다.
(6) 부동산 시장의 비조직성
부동산 시장은 개별성이라는 특성과 시장의 지역성, 부동산 상품의 비표준화성, 부동산 거래의 비공개성 등으로 인하여 부동산 상품별 시장의 조직화가 거의 불가능하다. 따라서 부동산 시장에는 도매상이나 소매상과 같은 유통기구가 존재하지 않으므로 구매절차에 있어서도 일반 재화에 비해 특수한 방법[생산자-중개업자-소비자]이 활용된다.
(7) 부동산 거래의 비공개성
부동산 시장에서 부동산 상품의 거래는 개별적으로 이루어지는 경우가 많고 개별성이라는 특성으로 인하여 거래와 관련된 정보가 공개되지 않거나 불완전한 경우가 많다. 이를 거래의 비공개성 또는 거래의 은밀성이라고 한다. 거래의 비공개성으로 인하여 부동산 시장은 불투명해지고 정보수집이 곤란하여 불합리한 가격이 형성되기도 한다. 또한 정보 탐색비용을 필요로 하는데, 부동산 거래에 필요한 정보 습득에는 일반적으로 많은 비용이 소모된다.
(8) 법적 제한의 과다
부동산은 부증성이라는 특성이 있고 사회성, 공공성이 강조되는 재화이므로 일반 재화에 비해 법적 제한이 많다. 이로 인하여 단기적으로는 부동산 가격의 왜곡현상을 초래할 수 있으며, 시장의 자율조정기능을 저하시켜 시장을 불완전하게 만든다.
(9) 매매기간의 장기성
부동산 시장에서는 부동산의 고가성, 영속성, 내구성 등의 특성으로 인하여 일반 재화와 달리 매수하거나 매도하는 기간이 길어진다. 이를 매매기간의 장기성 또는 단기거래의 곤란성이라고 하는데 이러한 특성으로 인하여 부동산 상품의 유동성이나 환금성은 낮아진다.
(10) 부동산 상품의 고가성
부동산은 고가의 상품이기 때문에 자금조달 가능성이 시장 참여자에 많은 영향을 미친다. 금리의 상승이나 하락 등 자금의 유용성은 부동산 시장에 많은 영향을 미친다. 공급자와 수요자의 수가 상대적으로 제한되므로 소수의 매도자와 소수의 매수자가 존재한다. 수요자나 공급자의 시장의 진입과 퇴거가 자유롭지 못하다. 일반 재화와 달리 매수하거나 매도하는 기간이 길어지므로 구매 기간이 장기화된다.
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