[이론]부동산 경기변동

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1. 부동산 경기

 

(1)부동산 경기의 의의

 

일반적으로 부동산 경기란 주거용 부동산의 건축경기를 말한다. 이러한 부동산 경기를 협의, 광의, 최광의의 부동산 경기로 구분하기도 한다.

• 협의의 부동산 경기 : 주거용 부동산의 건축경기
• 광의의 부동산 경기 : 주거용 부동산의 건축경기와 상, 공업용 부동산의 건축경기를 합한 것
• 최광의의 부동산 경기 : 주거용 부동산의 건축경기와 상, 공업용 부동산의 건축경기, 토지 경기를 모두 합한 것

 

(2) 부동산 경기의 구성요인

 

일반 경기와 마찬가지로 부동산 경기를 구성하고 있는 시계열 자료에는 추세(장기) 변동, 순환변동, 계절변동, 불규칙(무작위, 우발적) 변동 등의 요인이 포함되어 있다. 이를 순환적 변동과 비순환적 변동으로 구분하기도 하는데 추세 변동과 계절변동, 불규칙 변동을 비순환적 변동이라고 한다.

 

① 추세 변동 : 경제성장이나 인구증가, 기술혁신, 신자원의 개발, 자본축적 등에 따라 약 10~20년 이상의 주기를 지니며 상승 또는 하강 방향으로 꾸준히 움직이는 변동을 말한다. 이러한 추세변동을 장기변동이라고도 한다. 이러한 추세변동은 신개발이나 재개발 등으로 인하여 50년 또는 그 이상의 주기를 가지고 부동산 경기에 영향을 미치는 현상이나 경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하는 현상이 있다.

 

② 순환변동 : 비교적 장기라고 할 수 있는 약 2~6년의 주기를 지니고 추세 선을 중심으로 상승과 하강을 반복하여 완만한 진폭을 보이는 것을 말한다. 우리나라에서의 경기변동이란 순환변동을 의미하므로 경기변동과 경기순환이라는 용어를 혼용하고 있다. 이러한 순환변동은 건축허가량의 전년 동기 대비 증가율이 지난 5월을 정점으로 하여 후퇴기로 접어드는 현상이나 택지 분양실적의 전년 동기 대비 증가율이 지난 11월을 저점으로 하여 회복기로 접어드는 현상 등이 있다.

 

③ 계절변동 : 계절적인 변화나 사회 관습 등에 따라 거의 매년 반복적으로 발생하는 단기적인 변동을 말한다. 이러한 계절변동은 대학교 근처의 임대주택이 방학을 주기로 공실률이 높아지는 현상, 봄이나 가을에 반복적으로 주택의 거래가 증가하는 현상, 매년 12월의 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상, 겨울철 건설공사의 감소 현상 등이 있다.

 

④ 불규칙 변동 : 태풍, 해일, 지진, 화산 폭발과 같은 천재지변, 전쟁, 파업 등의 돌발적, 우연적인 요인이나 정부의 정책, 경제 환경 등의 변화에 의하여 야기되는 변동으로 특별한 주기가 없고 비반복적이며 초단기적인 변동을 말한다. 이러한 불규칙 변동을 무작위적 변동, 우발적 변동이라고도 한다. 이러한 불규칙 변동은 2005년 정부의 8.31 부동산 대책과 같은 외부 충격으로 인하여 부동산 경기가 하강하는 현상, 2013년 정부의 4.1 주택시장 정상화 종합 대책과 같은 외부 충격으로 주택경기가 상승하는 현상, 2017년 정부의 8.2 부동산 대책(실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)과 같은 외부 충격으로 인하여 부동산 경기가 하강하는 현상, 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 후 주택 거래가 증가하는 현상, 일시적인 정부 규제의 완화로 건축허가량이 증가하는 현상, 가격 거품으로 건축허가량이 급격히 증가하는 현상 등이 있다.

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2. 부동산 경기변동

 

(1) 부동산 경기변동의 의의

 

부동산 경기변동이란 부동산 시장이 일반 경기변동처럼 추세선을 중심으로 상승과 하강 국면이 반복되는 현상을 말한다. 

• 정점 : 경기변동의 국면 중에서 경기가 최고조에 이르는 시기
• 저점 : 경기변동의 국면 중에서 경기가 최저에 이르는 시기
• 확장 국면 : 저점에서 정점에 이르는 기간을 말하고 팽창국면이라고도 한다.
• 수축 국면 : 정점에서 저점에 이르는 시간을 말하고 위축 국면이라고도 한다.
• 순환 주기 : 1순환 하는데 소요되는 기간으로 정점에서 정점까지의 기간이나 저점에서 저점까지의 기간 등을 말한다.
• 순환 진폭 : 정점과 저점 사이의 폭

 

(2) 부동산 경기변동의 특징

 

부동산 경기변동은 일반 경기변동과 다른 특징이 있다.

 

① 지역적이고 개별적인 현상 : 부동산 경기는 도시별로 다르게 변동할 수도 있고 같은 도시라도 도시 안의 지역에 따라 다른 변동 양상을 보일 수도 있다. 부동산 경기는 지역이나 부동산의 유형에 따라 각각 다른 변화 특성을 나타내는 경향이 있으므로 전체적인 부동산 경기는 지역별, 유형별, 특수 부문별 등의 가중평균치의 성질을 지닌다. 이러한 가중평균적인 부동산 경기는 일반 경기에 후행하는 것이 통설이지만 일반 경기에 선행할 수도, 병행할 수도 있으며 때에 따라서는 독립적일 수도 있다. 그리고 상업용, 공업용 부동산의 건축경기는 일반 경기와 상호 보완적 관계를 가지기 때문에 일반 경기와 동시 순환적(병행)이지만 주거용 부동산의 건축경기는 일반 경기와 상호 대체재적 관계를 가지기 때문에 일반 경기에 역순환적(역행)한다.

 

② 순환 주기 : 부동산 경기는 일반 경기에 비해 순환 주기가 약 2배 정도 길지만 일반 경기의 장기 순환인 콘트라티예프 순환보다는 짧다.

 

구분		순환 주기	비고
부동산 경기	한센 순환	약 17~18년	쥬글라(중기)보다 2배 길고 콘트라티예프(장기)보다는 짧음
일반 경기	키친순환(파동)	약 2.5~5년	단기순환(파동), 소순환
	쥬글라순환(파동)	약 8~10년	중기 순환(파동), 주순환
	콘트라티예프순환(파동)	약 50~60년	장기 순환(파동)

 

 

③ 순환 진폭 : 부동산 경기는 일반 경기에 비해 정점은 더 높고 저점은 더 깊어 순환 진폭이 크다. 이는 부동산 경기가 일반 경기변동 요인에 민감하게 작용하지 못하기 때문이다.

 

④ 순환국면 : 부동산 경기는 일반 경기에 비해 주기의 순환국면이 뚜렷하거나 일정치 않은 경향이 있다. 즉 주기의 순환국면이 불규칙적이고 불명확하게 나타나는 경향이 있다. 또한 부동산 경기는 일반 경기에 비해 확장 국면과 수축 국면 간의 차이가 큰 특징을 갖는 경향이 있다. 그리고 부동산 경기는 타성 기간이 길다. 여기서 타성 기간이란 부동산 경기가 일반 경기에 비해 뒤지는 시간차를 말한다. 마지막으로 부동산 경기는 일반 경기에 비해 회복은 느리나 후퇴는 빠른 경향이 있어 저점에서 정점에 이르는 기간은 길지만 정점에서 저점에 이르는 기간은 짧다. 이를 경기순환의 비대칭성이라 한다.

 

(3) 부동산 경기의 순환국면

 

부동산 경기도 순환국면에 따라 일반 경기처럼 회복 시장, 상향 시장(호황기), 후퇴 시장, 하향 시장(불황기) 등 4개의 국면으로 구분할 수 있다. 순환국면에 따른 분류는 아니지만 부동산 시장 고유의 안정 시장을 포함하여 5개의 국면으로 구분하기도 한다.

 

① 회복 시장 : 경기의 하강이 하향을 멈추고 저점에 이르러 상향하는 변동을 보이는 시장을 말한다. 그동안 불황의 여파로 금리가 낮고 여유자금도 생겨 부동산 투자나 투기가 시작되는 시기이다. 부동산의 경기회복은 지역적으로 또는 개별적으로 나타나는 것이 보통이다.

 

② 상향 시장 : 하향 시장의 반대 국면으로 지속적인 경기상승이 진행되는 시장을 말한다. 부동산 가격이 상한 일로에 있어 더 오를 것이라는 기대감 때문에 매수자는 거래 성립 시기를 당기려 하지만 매도자는 거래 성립시기를 미루려는 경향이 있다. 상향 시장은 후퇴 시장의 전 국면으로 경기의 후퇴 가능성을 내포하고 있다.

 

③ 후퇴 시장 : 경기의 상승이 상향을 멈추고 정점에 이르러 하향하는 변동을 보이는 시장을 말한다. 부동산 시장에 유입된 자금이 빠져나가는 시기이고 일반 경기와 병행하여 장기화되면 점차 공실률이 커지기도 한다. 또한 정부의 강력한 규제로 인하여 단시일 내에 경기가 후퇴하는 경우도 있다.

 

④ 하향 시장 : 불황 하에서 지속적인 경기하강이 진행되는 시장을 말한다. 회복 시장의 전 국면으로 회복 가능성을 내포하고 있으나 부동산의 소유가 부담이 되는 시기이다. 과거에 경기가 과열된 지역일수록 훨씬 더 깊은 불황을 맞게 되고 하향 시장이 장기화되면 규모가 큰 호화주택이나 불요불급한 부동산 등은 큰 타격을 받게 된다.

 

⑤ 안정 시장 : 일반 재화 시장과는 달리 부동산 시장만이 지니고 있는 특수한 국면으로 부동산 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 시장을 말한다. 안정시장은 회복 시장, 상향 시장, 후퇴 시장, 하향 시장 등 모든 국면에 존재할 수 있는 시장으로 불황에 강한 유형의 부동산 시장이라고도 한다. 도심의 위치가 좋은 규모가 작은 부동산이나 역세권 내에 있는 부동산 등은 실수요자에 의해서 뒷받침되므로 불경기일지라도 경기후퇴의 영향을 적게 받는다. 이는 안정시장을 설명하는 대표적인 사례라고 할 수 있다. 안정시장에서 과거에 거래된 부동산의 사례 가격은 신뢰할 수 있는 새로운 거래의 기준이 된다.

 

구분	회복 시장	상향 시장	후퇴 시장	하향 시장
부동산 가격	상승 시작	지속적 상승	하락 시작	지속적 하락
거래건수	발생 시작	활발	감소 시작	거의 없음
공실률	감소 시작	최저	증가 시작	최대
건축 허가신청 건수	증가 시작	최대	감소 시작	거의 없음
이자율	하락 시작	최저	상승 시작	최고
유통시장	매도자 주도 시장 형성	매도자 주도 시장	매수자 주도 시장 형성	매수자 주도
과거의 사례 가격	기준가격, 하한선	하한선	기준가격, 상한선	상한선

 

 

(4) 부동산 경기변동의 측정지표

 

과거에는 부동산 가격이 상승하면 부동산 경기가 좋다고 했지만 이는 잘못된 설명이다. 부동산 경기가 활발하지 않더라도 부동산 투기나 인플레이션 등으로 인하여 부동산 가격이 상승할 수 있기 때문에 부동산 가격이 상승한다고 하여 반드시 부동산 경기가 좋다고는 할 수 없다. 이처럼 단순 지표에 의존하여 부동산 경기를 측정하면 오류를 범하기 쉽다. 따라서 부동산 경기 측정은 단순 지표가 아닌 종합적인 측정이 바람직한다.

 

① 주 지표

 

② 보조지표 : 부동산 경기를 측정하는 보조지표에는 부동산 가격 변동 지표가 있다.

 

③ 기타 지표 : 그밖에도 공가, 공실률, 택지의 분양실적, 미분양 재고량, 주택금융상태, 대출 실적, 임료 수준 등을 활용하기도 한다.