[이론]입지론의 의의

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1. 입지와 입지선정

 

(1) 입지

 

입지란 어떠한 경제주체가 차지하고 있는 장소를 말하는데 입지조건이란 입지 주체가 입지 목적을 달성하는 데 필요로 하는 자연적, 인문적인 제 조건을 말한다. 이러한 입지조건에는 자연조건과 인문 조건이 있다.

• 자연조건 : 지형, 지질, 지세, 기후, 강수 등으로 인간의 힘으로 극복하고 통제하기 어려운 것
• 인문 조건 : 도로, 항만, 철도 등으로 인간의 힘으로 어느 정도 극복할 수 있는 것

 

(2) 입지 선정

 

입지선정이란 입지 주체가 입지조건을 갖춘 토지를 발견하는 것으로 주변의 이용 상황에 따라 결정되는 경제적 위치(상대적 위치)와 부지 자체의 물리적 위치(절대적 위치)를 고려하여 결정하여야 한다. 이러한 입지선정의 기준은 부동산의 용도에 따라 달라질 수 있다. 주거지역은 쾌적성과 편리성, 상업지역은 수익성, 공업지역과 농업지역은 생산성 등을 기준으로 한다.

 

(3) 입지론

 

주어진 용도에 가장 적합한 토지를 결정하는 것을 입지론이라고 하는데 주어진 토지에 가장 적합한 용도를 결정하는 것을 적지론이라고 한다. 입지론을 협의의 입지론, 적지론을 광의의 입지론이라고 한다.

 

(4) 입지선정 활동의 중요성

 

어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않는다고 해서 소유자가 입지조건을 보다 유리하게 변환시키기 어렵기 때문이다. 토지의 여러 특성으로 인하여 입지선정이 잘못되면 토지이용의 본래 목적을 달성하지 못할 수 있기 때문이다. 부동산은 주위 환경에 따라 많은 영향을 받으므로 주위 환경과 적절한 조화를 이루어야 하기 때문이다. 부동산이 최대의 가치를 창출하기 위해서는 최유효 이용이 되어야 하기 때문이다. 부동산은 비가역성의 특성이 있으므로 장기적인 배려를 고려한 입지선정이 요구되기 때문이다. 부동산은 입지 차이로 인해서 상품의 동질성을 확보하기 어렵기 때문이다.

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2. 입지 경쟁

 

입지 잉여가 발생하는 토지는 한정되어 있기 때문에 입지 경쟁이 유발된다.

 

(1) 입지 잉여의 의의

 

입지 잉여란 입지조건이 양호한 경우 발생하는 특별한 이익, 즉 초과이윤을 말한다. 이러한 입지 잉여는 입지조건이 양호해서 발생한 것이므로 입지 주체의 경영능력과는 무관하다. 또한 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우라도 입지 주체가 누구냐에 따라 지가에 큰 영향을 미치므로 입지 잉여는 동일할 수 없다.

 

(2) 입지 잉여의 발생

 

입지 잉여는 어떤 토지의 위치의 가치가 한계 입지 이상이고 최유효 이용할 수 있는 입지 주체가 이용하는 경우에 발생한다. 한계 입지란 그 산업의 관점에서 입지 잉여가 0이 되는 위치를 말한다. 이러한 입지 잉여는 입지 경쟁의 원인으로 지대(지가) 상승을 초래하고 입지 잉여는 지대(지가)의 지불능력을 높여준다.

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3. 입지론의 발달과정

 

(1) 동양

 

동양에서는 풍수지리설을 바탕으로 한 주거입지 중심으로 입지론이 발달하였다. 따라서 우리나라 풍수지리 사상의 연구는 전통적으로 존재해 온 부동산 입지선정 활동의 하나라고 할 수 있다.

 

(2) 서양

 

서양에서는 농업 입지, 공업입지, 상업 입지 등 산업입지 중심으로 입지론이 발달하였기에 주거입지보다는 산업입지에 관한 연구가 더욱 활발하게 이루어졌다. 서양에서는 농업 입지, 공업입지, 상업 입지 순으로 입지론이 발달하여 왔다. 튀넨의 고립국 이론은 농업 입지에 관한 연구의 하나로 입지론의 시초가 되었다. 베버의 공업입지는 근대 입지론 발전의 초석이 되었다. 크리스탈러, 레일리, 컨버스, 허프 등에 의하여 상업 입지에 관한 연구가 이루어졌다.