[2017기출]부동산학개론 37. 수익환원법(계산문제)

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문제. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익 가액은?

 

○ 가능총소득 : 5,000만원 ○ 공실손실상당액 : 가능총소득의 5% ○ 유지관리비 : 가능총소득의 3% ○ 부채서비스액 : 1,000만 원 ○ 화재보험료 : 100만 원 ○ 개인업무비 : 가능총소득의 10% ○ 기대이율 4%, 환원율 5%

 

① 6억 원

② 7억 2,000만 원

③ 8억 2,000만 원

④ 9억 원

⑤ 11억 2,500만 원

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정답. ④

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해설.

 

수익환원법 공식은 다음과 같습니다.

따라서 수익 가액을 구하기 위해서는 장래에 기대되는 순수익(순 영업소득)과 환원율을 알아야 합니다.

 

1. 순 영업소득(장래에 기대되는 순수익)

 

순 영업소득은 가능 총소득에서 공실 손실 상당액을 차감한 유효 총소득을 구한 뒤 다시 영업경비를 차감해 계산합니다. 주어진 조건에서 가능 총소득은 5,000만 원, 공실 손실 상당액은 가능 총소득의 5%, 유지관리비는 가능 총소득의 3%, 화재보험료는 100만 원이라고 했으므로 이를 활용해 순 영업소득을 구해보도록 하겠습니다.

따라서 순 영업소득은 4,500만 원입니다.

 

※ 부채 서비스액은 세전 현금흐름을 구하기 위해 순 영업소득에서 차감하는 금액입니다. 따라서 순 영업소득 계산 시 필요한 자료가 아닙니다.

※ 개인 업무비는 영업경비에 포함시키지 않습니다. 따라서 순 영업소득 계산 시 필요한 자료가 아닙니다.

 

2. 환원율

 

환원율은 조건에 5%라고 주어져 있습니다.

 

※ 수익 가액을 구할 때 환원율로 기대이율을 사용하지 않습니다. 지문에 기대이율을 표시한 것은 fake입니다.

 

3. 수익 가액

 

다음 공식을 활용해 계산합니다.

따라서 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익 가액은 9억 원입니다.

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이론.

 

[이론]현금흐름 예측 및 분석

[이론]수익 방식