[이론]토지의 특성

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토지는 자연물이다. 이처럼 자연물인 토지가 일반 재화와 달리 지니고 있는 특별한 성질을 토지의 특성이라고 한다. 토지의 특성은 다시 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분된다.

 

1. 토지의 자연적 특성

 

토지의 자연적 특성이란 자연물인 토지 그 자체가 본래부터 지니고 있는 특별한 성질을 말한다. 이는 선천적이고 물리적이며 불변적인 특성이다. 부동산 활동에는 이러한 토지의 자연적 특성이 크게 작용하고 많은 영향을 미친다.

 

(1) 부동성

 

토지를 유형 그대로 운반할 수 없으며, 토지의 지리적 위치를 인간의 힘으로는 이동시킬 수 없다는 특성으로 토지의 가장 큰 물리적 특성이다. 따라서 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동시킬 수 없는 것이다. 이러한 부동성은 위치로서의 부동산이라는 개념과 밀접한 관련을 지니며, 위치 지대를 발생시키기도 한다. 부동성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

• 부동산과 동산을 구별 짓는 하나의 근거가 되며, 권리의 공시방법을 달리하는 이유가 된다.
• 부동산 활동 및 부동산 현상을 지역화 또는 국지화 시킨다. 즉 부동산 활동이 전개되는 공간은 지역적으로 한정되고 부동산 현상도 지역적으로 나타나게 된다.
• 부동산 활동 및 부동산 현상이 지역적으로 특화되게 하며 부동산 시장을 지역적 시장 또는 국지적 시장으로 만든다.
• 부동산 시장은 지역적 시장이 되므로 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받게 된다.
• 지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세수입의 근거가 될 수 있다.
• 부동산 중개업을 제도화하므로 거래비용이 요구된다.
• 부동산 시장을 불완전경쟁시장으로 만들며, 추상적 시장이면서도 구체적 시장이라는 양면성을 지니게 한다.
• 견본 제시나 상품의 진열을 통한 거래가 불가능하므로 부동산 활동을 임장활동으로 만든다.
• 부동산 활동을 정보활동으로 만든다.
• 토지의 이용 방식이나 입지 선정에 많은 영향을 미친다.
• 재산으로서의 담보가치가 발생한다.
• 소유권 규제의 강화가 용이하여 제도적인 규율의 대상으로 삼기 쉽다.
• 사회적, 심리적 요이에 의한 영향이 동산과는 상반되게 나타난다. 예를 들어 사회적으로 불안 심리가 높아질수록 토지의 수요는 감소하고 귀금속의 수요는 증가하게 된다.
• 부동산의 주변에서 일어나는 환경조건과 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다.
• 지역분석의 근거가 되고 부동산 가격의 원칙 중 적합의 원칙과 외부성의 원칙의 근거가 된다.

 

(2) 부증성

 

토지의 생산이 불가능하고 인간의 힘으로는 물리적인 절대량을 늘릴 수 없다는 특성을 말한다. 따라서 토지는 다른 생산물과 달리 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 없으며 거시적으로 보는 토지의 절대량은 불변이다. 부증성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

• 가격 상승에 따른 물리적 공급이 불가능하다. 따라서 토지의 물리적 공급곡선은 수직선의 형태가 되고 가격에 대하여 완전 비탄력적이다.
• 균형 가격이 형성되지 않아 감정평가의 필요성이 요구된다.
• 생산비의 법칙이 적용되지 않아 원가법을 통한 평가가 불가능하게 된다.
• 토지 부족에 따른 문제, 지가 상승(지고)에 따른 문제 등 토지문제의 가장 큰 원인이 된다.
• 토지에 대한 수요는 증가하나 물리적 공급이 불가능하므로 토지의 희소성을 지속시키는 원인이 된다.
• 지대 또는 지가를 발생시키며 최유효이용의 근거가 된다.
• 공급능력의 한계로 공간 수요의 입지 경쟁을 발생시키므로 수요자 경쟁의 원인, 입지 경쟁의 원인이 된다.
• 토지이용의 집약화로 도심 건물이 고층화, 입체화되는 원인이 된다.
• 토지이용의 사회성, 공공성이 요청되며 토지공개념의 도입 및 확대를 요구하는 원인이 된다.

 

(3) 영속성

 

토지가 일반 상품과 달리 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않으므로 물리적 측면에서는 결코 파괴될 수 없다는 특성을 말한다. 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한 정의는 영속성과 관련이 깊다. 영속성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

• 물리적 감가상각의 논리가 적용되지 않는다.
• 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
• 가치 보존력이 우수하고 장기투자를 통해 자본이득과 소득 이득을 얻을 수 있다.
• 소유 이익과 사용 이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용을 가능하게 하고 임대차 시장의 발달 근거가 된다.
• 수익 등의 유용성이 영속적이다.
• 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접 환원법의 적용을 가능하게 한다.
• 부동산 관리의 중요성을 크게 한다.
• 부동산 활동의 장기적 배려를 필연화 시킨다.
• 가격 하락에 따른 공급의 감소가 탄력적이지 못하다.
• 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격 상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.

 

(4) 개별성

 

지표상에 존재하는 토지의 위치나 지형, 지세, 지반 등이 동일한 것은 없고 그 특성도 모두 달라 물리적으로 복수의 동일한 토지는 있을 수 없다는 특성을 말한다. 이러한 개별성으로 인하여 물리적 대체는 이루어질 수 없기 때문에 부동산 상품 간에는 완전한 대체관계가 성립될 수 없다. 따라서 개별성은 부동산 시장에서 상품 간 대체관계를 제약할 수 있고 토지의 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체 가능을 없게 만드는 원인이 되기도 한다. 또한 개별성은 토지뿐만 아니라 건물, 기타 개량물에도 적용될 수 있다. 개별성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

• 개개 부동산의 가격이나 수익, 감가 등을 개별화, 구체화하여 부동산 현상을 개별화시킨다.
• 부동산 현상과 부동산 활동을 개별화하는 이론적 근거가 되어 부동산학의 이론이나 원리의 도출을 어렵게 한다.
• 대상 부동산과 다른 부동산과의 비교를 어렵게 하고 표준지 선정에도 어려움이 따른다.
• 부동산 가치 추계의 어려움을 유발한다.
• 일물일가의 법칙 적용을 배제시킨다.
• 감정평가의 필요성이 요구되고 감정평가 활동에 있어서 개별분석의 근거가 된다.
• 상품의 비표준화성, 시장기구의 비조직성, 거래의 비공개성(은밀성) 등 부동산 시장의 특성을 야기한다.
• 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

 

(5) 인접성

 

물리적으로 토지는 무한히 연속되고 다른 토지와 연결된다는 특성을 말한다. 인접성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

• 외부효과(외부 경제, 외부 불경제)와 밀접한 관련이 있어 개발이익의 환수나 개발 손실 보상의 논리적 근거가 된다.
• 가격 형성에 있어 인접지의 영향을 받으므로 지역분석의 근거가 된다.
• 인지와의 협동적 이용, 즉 어울리는 이용을 필연적으로 요구한다.
• 소유와 관련한 경계 문제를 야기한다.
• 용도에 있어서 인접지 간 대체 가능성을 존재하게 한다.

 

(6) 기타

 

① 적재성 : 토지가 건물이나 농작물 등을 지지할 수 있는 힘을 말하는데 지지력이라고도 한다.

 

② 지력성 : 식물이 성장하고 건물의 직립을 가능하게 하는 토지의 원천적이고도 본원적인 힘을 말한다. 이러한 지력성은 생산력이라고도 하는데 지대를 산출하는 특성을 의미한다.

 

③ 배양성 : 식물의 생장과 번식에 필요한 영양분을 공급하는 것을 말하는데 토지의 비옥도를 결정하는 화학적 성질을 의미한다. 이는 농업용 토지의 유용성에 큰 영향을 미친다.

 

④ 가경성 : 식물의 뿌리를 정착시켜 식물의 줄기부를 지지함과 동시에 뿌리의 흡수 작용을 가능하게 하는 물리적 작용을 말하는데 주로 농업용 토지의 유용성에 큰 영향을 미친다.

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2. 토지의 인문적 특성

 

토지의 인문적 특성이란 토지와 인간과의 관계에서 비롯되는 즉 부동산 활동의 결과로 나타나는 특별한 성질을 말한다. 이는 후천적이고 인위적이며 가변적인 특성이다.

 

(1) 용도의 다양성

 

토지가 일반 상품과 달리 1차, 2차, 3차 산업용지, 주거 용지, 공공용지 등 여러 가지 용도로 사용될 수 있다는 특성을 말한다. 이처럼 다양한 용도 중에서 최유효 이용을 선택하게 하는 실익이 있다. 용도의 다양성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

• 최유효이용의 성립 근거가 된다.
• 창조적 이용을 가능하게 하고 용도의 전환이나 이행, 병존을 가능하게 한다.
• 용도의 전환 또는 이행을 통한 토지의 경제적 공급을 가능하게 한다.
• 최적의 용도를 결정하는 적지론의 논리적 근거를 제공한다.
• 가격 다원설의 논리적 근거를 제공한다.

 

(2) 분할, 합병의 가능성

 

토지가 이용 주체의 편의에 따라 법률이 허용하는 범위 내에서 자유롭게 분할(분필)이나 합병(합필)이 가능하여 토지 이용의 극대화를 도모할 수 있다는 특성을 말한다. 토지의 효과적인 분할이나 합병은 최유효 이용을 전제로 한다. 분할, 합병의 가능성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

• 토지의 효과적인 분할, 합병과 최유효이용은 불가분의 관계에 있다.
• 토지의 분할이나 합병을 통하여 더욱더 다양한 용도로 토지를 이용할 수 있으므로 분합성은 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖는다.
• 분할 증가 및 감가, 합병 증가 및 감가를 발생하게 한다.
• 규모의 경제가 일어나게 하며 플로 테이지 현상을 발생시킨다.
• 자연적 특성인 부동성과 함께 작용하여 한정 가격을 존재하게 한다.

 

(3) 위치의 가변성

 

토지의 물리적(절대적) 위치는 불변이지만 토지의 인문적(상대적) 위치는 환경의 변화에 따라 가변적이므로 사회적, 경제적, 행정적으로 움직일 수 있다는 특성을 말한다. 특정 토지의 위치성은 해당 토지에 대한 개인이나 집단의 상호 선택과 선호의 결과로 나타난다.

• 사회적 위치가 변화하는 경우 : 인구 및 가구 수의 변화, 생활관습, 도시형성 및 공공시설의 상태, 공원이나 학교의 이전, 공장의 전입, 주거환경의 개선 및 악화 등이 있다.
• 경제적 위치가 변화하는 경우 : 경제성장, 경기변동, 물가, 실업률, 저축, 소득 수준, 재정 및 금융상태 등의 변화, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통 체계의 변화, 도로나 철도, 전철, 항만 등의 신설 또는 확장으로 인한 사회간접자본의 확충 등이 있다.
• 행정적 위치가 변화하는 경우 : 토지이용계획이나 도시군 계획의 변화, 부동산 세제의 변화, 정부의 주택정책 변화 등이 있다.

 

(4) 기타

 

① 토지의 국토성 : 토지는 사유물이기 이전에 국토이므로 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의 토지는 존재할 수 없다는 특성을 말한다. 이러한 토지의 국토성은 토지이용의 사회성, 공공성의 근거가 되므로 토지공개념 등 각종 법률적인 규제가 가능하게 되고 토지 시장에 대한 정부 개입의 명분을 강화시킨다.

 

② 토지의 희소성 : 부증성이라는 자연적 특성에서 파생된 인문적 특성으로 토지의 희소성은 부동산 문제의 근원이 되나 용도의 다양성으로 이를 다소나마 극복할 수 있다. 이러한 희소성의 차이로 도시 중심 토지는 도시 교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다.

 

③ 투자의 고정성 : 토지와 건물에 투입한 비용을 회수하기까지는 많은 시간이 소요되는데 이를 투자의 고정성이라고 한다. 이로 인하여 부동산 활동에 있어서는 장기적 배려를 필요로 한다.

 

④ 상품의 고가성 : 부동산은 일반 재화에 비하여 단위도 크고 가격도 고가라는 특성을 말한다. 이로 인하여 장기간에 걸친 구매자금의 축적이 필요하게 되고 자금의 유용성과도 밀접한 관련을 갖게 된다. 또한 부동산 시장에의 진출입을 어렵게 하여 부동산 시장의 참여자는 소수로 한정되고 구매 의사결정 시에 고려할 사항도 많게 된다.