1. 부동산 활동의 주체
부동산 활동이란 인간이 부동산을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면에서의 여러 가지 행위를 말한다. 따라서 부동산 활동의 주체는 인간이고 부동산 활동의 객체는 부동산이 된다. 이러한 부동산 활동의 주체를 공적주체와 사적 주체로 분류할 수 있다.
(1) 공적 주체
정부, 지방자치단체, 공기업(한국 토지주택공사 등 각종 공사) 등이 있는데 공익을 추구하고자 한다.
(2) 사적 주체
개인, 민간기업, 토지소유자 조합 등이 있는데 사익을 추구하고자 한다.
(3) 공, 사 혼합 부문(제3섹터)
정부와 민간의 공동개발사업처럼 공적주체와 사적 주체가 결합된 형태로 공적주체와 사적 주체의 장점을 추구하고자 한다.
2. 부동산 활동의 부문
부동산 활동은 정부부문의 부동산 활동, 사적 부문의 부동산 활동, 전문협회의 활동 등으로 나눌 수 있다. 이 중에서 가장 활발한 것은 사적 부문의 부동산 활동이다.
(1) 정부부문의 부동산 활동
규제활동, 관리 활동, 보조활동, 과세 활동 등을 통하여 공익을 추구하고자 한다.
- 규제 활동 : 토지이용 규제, 건축 및 환경규제, 투기 단속 등
- 관리 활동 : 국공유지의 매입과 처분을 통한 토지 수요, 공급의 조절 등
- 보조 활동 : 저소득층 주거안정을 위한 주택보조금의 지원 등
- 과세 활동 : 투기억제를 위한 세금 부과 등
(2) 사적 부문의 부동산 활동
부동산 중개업, 부동산 개발업, 부동산 관리업, 부동산 평가업, 부동산 금융업 등이 대표적인 사적 부문의 부동산 활동에 속하고 이러한 사적 부문의 부동산 활동이 여러 부문별 부동산 활동 중 가장 활발하다.
(3) 전문협회의 활동
부동산 분야에도 중개사협회, 관리사협회, 평가사협회 등 많은 전문협회가 있다. 이들은 부동산업의 권익을 보호하고 윤리 수준을 유지하며 고급 정보와 교육서비스를 제공한다.
3. 부동산 활동의 분류
부동산 활동을 분류하는 견해는 학자에 따라 다양하다 그중 대표적인 것으로서 소유 활동과 거래활동에 의한 분류, 일반 활동과 전문 활동에 의한 분류, 부동산 활동의 속성에 의한 분류 등이 있다.
(1) 소유 활동과 거래활동에 의한 분류
- 소유 활동 : 이용활동, 개발 활동, 관리 활동 등이 속하며 사용가치를 중시한다. 이러한 소유 활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을 지도원리로 삼고 있다.
- 거래활동 : 취득, 처분, 임대차와 관련된 제반 활동 등이 속하며 교환가치를 중시한다. 이러한 거래활동의 능률화를 위해서는 거래질서 확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다.
(2) 일반 활동과 전문 활동에 의한 분류
① 일반 활동 : 누구나 참여할 수 있는 분야
- 소유 활동 : 이용, 일반적인 개발, 일반적인 관리
- 거래활동 : 취득, 처분(매매, 교환, 증여 등), 사용권
- 일반적 정책활동(수동적 의미) : 소유에 관한 정책, 거래에 관한 정책
② 전문 활동 : 하나의 업으로서 성립되는 전문가 영역
- 부동산 입지선정 활동, 부동산 개발 활동, 부동산 관리 활동, 부동산 중개활동, 부동산 권리분석 활동, 부동산 감정평가 활동, 부동산 컨설팅 활동, 부동산 경영, 마케팅 활동, 부동산 금융활동, 부동산 보험 활동, 부동산 정책활동(능동적 의미) 등
(3) 부동산 활동의 속성에 의한 분류
4. 부동산 활동의 속성
(1) 과학성과 기술성
부동산 활동을 위한 체계화된 지식(원리)의 관점에서는 과학성을, 그 지식의 실무활동에 응용하는 숙련, 기교의 관점에서는 기술성을 갖는다. 따라서 부동산 활동은 과학성과 기술성의 양면성을 갖는다고 할 수 있다.
- 과학성은 부동산학 이론을 정착시키는 데 기여한다.
- 기술성은 부동산 실무에 응용하여 능률화를 추구하고자 하는 데 기여한다.
(2) 사회성, 공공성 및 사익성
부동산은 사회성, 공공성을 지닌 재화이다. 부동산 활동은 이러한 부동산을 다루는 활동이므로 공익을 중시하나 공익을 해하지 않는 범위 내에서는 사익도 존중되어야 한다. 사회성, 공공성이 강조되는 이유는 토지의 다음과 같은 속성 때문이다.
- 토지는 지역을 나아가 국토를 구성하는 국토공간이다.
- 토지는 생존을 위해 필수 불가결한 재화이고 경제적 비중이 큰 자산이다.
- 토지는 자연으로서 상호 인접되어 환경을 구성하고 있다.
- 토지는 누대에 걸쳐 사용하는 삶의 터전이다.
내셔널 미니멈과 시빌 미니멈 모두 사유재산권과 개인의 자유를 인정하면서도 공동체와 국가의 의무를 규정하고 있다는 점에서 현대 복지국가의 기본 이념을 나타내 주고 있다.
- 내셔널 미니멈 : 내셔널 미니멈이란 국가의 역할을 가리키는 것으로 국가는 국민 생활의 최소 필요를 충족시켜야 한다는 것을 말한다.
- 시빌 미니멈 : 시빌 미니멈은 공동체의 역할을 가리키는 것으로 공간 및 환경의 요구에 있어 각자의 자유와 생활권이 실질적으로 보장되어야 한다는 것을 말한다.
(3) 전문성
부동산 활동은 높은 전문성이 요구되고 이러한 전문성의 수준에 따라 1차 수준의 부동산 활동, 2차 수준의 부동산 활동, 3차 수준의 부동산 활동으로 구분된다.
- 1차 수준의 부동산 활동 : 해당 부동산 활동의 전문가도 아니고 부동산업에 종사하는 자도 아닌 자가 행하는 부동산 활동으로 활동의 빈도는 높으나 전문성이 낮기 때문에 거래 사고도 많다.(소유자 자신이 자신을 위한 감정평가 활동이나 중개활동)
- 2차 수준의 부동산 활동 : 해당 부동산 활동의 전문가는 아니지만 부동산업에 종사하는 자에 의한 부동산 활동을 말한다.(공인중개사에 의한 감정평가 활동, 감정평가사에 의한 중개활동)
- 3차 수준의 부동산 활동 : 해당 부동산 활동의 전문가에 의한 부동산 활동으로 전문성이 가장 높다.(감정평가사에 의한 감정평가 활동, 공인중개사에 의한 중개활동)
- 구분 실익 : 이론 수준 및 전문적 경험의 차이, 주의의무의 차이, 신뢰도의 차이, 윤리의식의 차이 등이 있기 때문이다.
(4) 윤리성
부동산은 고가의 상품이면서도 사회성, 공공성을 지닌 재화이다. 부동산 활동은 이러한 부동산을 다루는 활동이므로 거래당사자나 부동산서비스업에 종사하는 자는 윤리적으로 행동하여야 한다. 부동산업자가 준수해야 할 윤리를 부동산 윤리라고 하는데 거래당사자나 부동산업자는 부동산 윤리를 준수하여야 한다.
- 고용 윤리 : 종업원과의 관계, 기업 내부 조직에서 조직원 간에 지켜야 할 도리를 말한다.
- 조직윤리 : 동업자나 동업자 단체와의 관계에서 지켜야 할 도리를 말하고 동업자의 이익을 위해 노력해야 한다.
- 서비스 윤리 : 고객과의 관계에서 지켜야 할 도리를 말한다. 의뢰인의 이익 옹호를 위해 노력해야 하고 금전적인 것은 물론 비금전적인 것도 고려하여야 한다.
- 공중 윤리 : 일반 공중과의 관계에서 지켜야 할 도리를 말하는데 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 하여야 한다.
(5) 정보활동
부동성의 특성과 부동산 활동을 함에 있어서 부동산 자체와 부동산 주변 현상에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문에 정보활동의 중요성이 강조된다.
(6) 대인 활동 및 대물 활동
부동산 활동의 주체가 인간이라는 점에서 부동산 활동은 대인 활동이고 부동산 활동의 객체가 부동산이라는 점에서 부동산 활동은 대물 활동이라고 할 수 있다.
(7) 임장활동
부동산 활동을 임장활동으로 만드는 이론적 근거는 다음과 같다.
- 토지는 부동성(지리적 위치의 고정성)과 개별성이라는 자연적 특성이 있기 때문이다.
- 부동산 활동은 대물 활동이자 정보활동이기 때문이다.
- 부동산 결정에 필요한 많은 사항을 서면자료만으로는 파악하기 어렵기 때문이다.
- 임장활동을 소홀히 할 경우 부동산 결정의 합리성 문제와 책임의 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
(8) 배려의 장기성
영속성, 용도의 다양성, 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성 등의 특성으로 인해 부동산 활동은 장래에 대한 예측을 거쳐 결정되고 시행되어야 한다. 따라서 부동산 활동은 일반적으로 일반 소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고 실행된다.
(9) 공간 활동
부동산 활동은 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원의 입체공간을 대상으로 전개하는 공간 활동이다.
(10) 복합개념
부동산 활동에 있어서도 복합개념의 사고방식이 적용된다.
5. 부동산 활동의 일반원칙
(1) 능률성의 원칙
부동산에 대한 모든 활동이 능률적이어야 한다는 원칙이다. 부동산학은 부동산 활동의 능률화를 목표로 하기 때문에 능률성의 원칙은 가장 중요한 원칙이다. 소유 활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을, 거래활동의 능률화를 위해서는 거래질서 확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다. 능률성의 원칙을 보조하는 하위 원칙에는 이전의 원리, 보족의 원리, 분담의 원리, 연결의 원리, 표준의 원리, 분발의 원리 등이 있다.
- 이전의 원리 : 부동산 활동에서 인간이 담당하던 작업을 기계나 도구에 의존함으로써 능률성을 추구하는 것을 말한다.
- 보족의 원리 : 부동산 활동에서 인간 능력의 한계를 극복하고 보충하는 수단으로써 기계 등을 사용함으로써 능률성을 추구하는 것을 말한다.
- 분담의 원리 : 부동산 활동에서 그 업무를 분담하여 전문성을 높이고 능률성을 추구하는 것을 말한다.
- 연결의 원리 : 부동산 활동에서 그 업무를 분담하는 경우 각자가 행한 결과를 유기적으로 연결함으로써 능률성을 추구하는 것을 말한다.
- 표준의 원리 : 부동산 활동에서 각종 서식이나 용어 등을 표준화하여 능률성을 추구하는 것을 말한다.
- 분발의 원리 : 부동산 활동에 참여하는 사람은 박력이 있어야 한다. 즉 높은 사기를 가지고 적극적으로 활동하여 능률성을 추구하는 것을 말한다.
(2) 안전성의 원칙
부동산 활동을 전개함에 있어서 안전성을 의식하여야 한다는 원칙으로 거래사고가 없어야 한다는 것이다. 안전성은 복합개념의 논리에 따라 기술적 측면의 안전성, 경제적 측면의 안전성, 법률적 측면의 안전성 등을 고려해야 한다. 이러한 안전성은 능률성과 상충(견제) 관계에 있다. 높은 안전성은 능률성을, 높은 능률성은 안전성을 저하시키는 요인이 될 수 있다.
(3) 경제성의 원칙
부동산 활동을 전개함에 있어서 경제원칙을 추구하자는 원칙이다. 경제원칙이란 최소의 비용으로 최대의 효과를 얻는 것을 말한다. 이러한 경제성의 원칙은 부동산 투자, 부동산 개발, 부동산 금융 등 부동산 의사결정에 있어서 특히 강조되고 있다.
(4) 공정성의 원칙
공적주체나 사적 주체 모두 부동산 활동을 전개함에 있어서는 공정해야 한다는 원칙이다. 부동산은 사회성과 공공성이 큰 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동도 사회성과 공공성을 갖게 된다. 따라서 공적주체에 의한 부동산 활동은 더욱더 공정성의 원칙이 요구된다고 할 수 있다.
6. 표준산업분류체계에 따른 부동산업의 분류
우리나라의 표준산업분류체계에 따르면 부동산업을 다음과 같이 분류하고 있다. 부동산업이란 직접 건설, 개발하거나 구입한 각종 부동산(묘지 제외)을 임대, 분양 등으로 운영하는 산업활동, 수수료 또는 계약에 의하여 타인의 부동산 시설을 유지, 관리하는 산업활동, 부동산 구매, 판매 과정에서 중개, 대리, 자문, 감정 평가 업무 등을 수행하는 산업활동을 말한다. 이러한 부동산업은 부동산의 임대, 구매, 판매에 관련되는 산업활동으로서, 직접 건설한 주거용 및 비주거용 건물의 임대 활동과 토지 및 기타 부동산의 개발, 분양, 임대 활동도 포함한다.(제외. 묘지 개발 공급)
(1) 부동산 임대 및 공급업
① 부동산 임대업 : 부동산 임대업은 자기 소유 또는 임차한 각종 부동산을 임대하는 산업활동을 말한다. 단, 직접 건물을 건설하여 분양할 경우, 호텔, 여관, 야영시설 및 기타 숙박시설을 운영(단기적 임대)은 부동산 임대업이 아니다.
- 주거용 건물 임대업 : 주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말한다. 주로 1개월을 초과하는 기간으로 임대 기간을 약정하고 가구 등 집기류를 포함하여 임대할 수 있다. 주거용 건물 임대업의 예로는 주택 임대, 노인 전용주택 임대, 아파트 임대, 이동 주택 임대가 있다.
- 비주거용 건물 임대업 : 사무, 상업 및 기타 비거주용 건물(점포, 사무실 포함)을 임대하는 산업활동을 말한다. 비주거용 건물 임대업의 예로는 사무실 임대, 쇼핑센터 임대, 상점 임대, 시장 건물 임대, 오피스텔 임대(비주거용), 상업용 건물 임대, 공업용 건물 임대, 극장 임대가 있다.
- 기타 부동산 임대업 : 농업용 토지, 광물 채굴을 위한 토지 및 기타 부동산을 임대하는 산업활동을 말한다. 여기에는 부동산과 관련한 권리를 임대하는 산업활동을 포함한다. 기타 부동산 임대업의 예로는 토지 임대, 이동주택용지 임대, 공터 임대가 있다.
② 부동산 개발 및 공급업 : 부동산 개발 및 공급업은 직접적인 건설활동을 수행하지 않고 일괄 도급하여 개발한 농장, 택지, 공업용지 등의 토지와 건물 등을 분양, 판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 포함한다. 단, 직접 건설활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사 분야별로 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관여하는 자영 건축물 건설은 부동산 개발 및 공급업이 아니다. 부동산 개발 및 공급업의 예로는 건물 위탁개발 분양, 부동산 매매가 있다.
- 주거용 건물 개발 및 공급업 : 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양, 판매하는 산업활동을 말한다. 여기에는 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함된다. 주거용 건물 개발 및 공급업의 예로는 아파트 위탁 개발 분양, 주택 위탁 개발 분양이 있다.
- 비주거용 건물 개발 및 공급업 : 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 비주거용 건물을 건설하고 이를 분양, 판매하는 산업활동을 말한다. 여기에는 구입한 비주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함된다. 그 비주거용 건물 개발 및 공급업의 예로는 사무용 건물 위탁 개발 분양이 있다.
- 기타 부동산 개발 및 공급업 : 택지, 농지 및 농장, 공업용지 등 각족 용도의 토지 및 기타 부동산을 위탁 또는 자영 개발하여 분양, 판매하는 산업활동을 말한다. 여기에는 구입한 토지를 재판매하는 경우도 포함된다. 단 묘지 분양은 제외된다. 기타 부동산 개발 및 공급업의 예로는 농지개발 분양, 판매, 용지 개발 분양, 판매, 토지개발 분양, 판매, 관산 용지 개발, 판매
(2) 부동산 관련 서비스업
① 부동산 관리업 : 부동산 관리업은 수수료 또는 계약에 의하여 타인의 부동산 시설을 유지 및 관리하는 산업활동을 말한다. 부동산 관리 활동에는 집세 수납, 경비 및 청소활동이 부수적으로 수반될 수 있으나 개별 가구 또는 사업장의 내부 시설에 대해서는 직접적인 관리 서비스를 제공하지 않는다. 또한 건물 청소 및 소독 활동, 사업시설 관리 활동도 제외된다. 부동산 관리업의 예로는 주거용 부동산 관리(유지, 개, 보수 등), 비주거용 부동산 관리(유지, 개, 보수 등)가 있다.
- 주거용 부동산 관리업 : 타인을 위하여 주거용 부동산을 관리하는 산업활동을 말한다. 주거용 부동산 관리업의 예로는 아파트 관리가 있다.
- 비주거용 부동산 관리업 : 타인을 위하여 비거주용 부동산을 관리하는 산업활동을 말한다. 단 사업시설 유지, 관리 서비스는 제외된다. 비주거용 부동산 관리업의 예로는 사무용 건물 관리가 있다.
② 부동산 중개, 자문 및 감정평가업
- 부동산 중개 및 대리업 : 수수료 또는 계약에 의해 건물, 토지 및 관련 구조물 등을 포함한 모든 형태의 부동산을 구매 또는 판매하는데 관련된 부동산 중개 또는 대리 서비스를 제공하는 산업활동을 말한다. 단, 부동산 중개, 대리 계약과 관련 없이 투자와 관련하여 독립적으로 실시되는 자문 서비스업은 제외된다. 부동산 중개 및 대리업의 예로는 토지 판매 중개 서비스, 부동산 판매 대리업, 건물 거래 중개업, 부동산 임대 중개업, 토지 임대 중개업, 부동산 소유권 조사 서비스가 있다.
- 부동산 투자자문업 : 수수료 또는 계약에 의해 건물, 토지 및 관련 구조물 등을 포함한 모든 종류의 부동산을 구매 또는 판매하는데 관련된 부동산 투자 자문서비스를 제공하는 산업활동을 말한다. 단, 부동산 중개 및 대리와 관련된 자문 서비스는 제외한다. 부동산 투자자문업의 예로는 부동산 구매 자문 서비스업, 부동산 판매 자문 서비스업이 있다.
- 부동산 감정평가업 : 수수료 또는 계약에 의해 부동산 임대, 부동산 판매 등에 따른 부동산 감정평가 업무를 수행하는 산업활동을 말한다. 부동산 감정평가업의 예로는 부동산 감정평가 사무소, 부동산 감정평가법인 등이 있다.
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