[2020기출]부동산학개론 06. 부동산개발사업의 타당성 분석

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문제. 부동산개발사업의 타당성분석과 관련하여 다음의 설명에 해당하는 ( )에 알맞은 용어는?

 

( ㄱ ) : 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것 ( ㄴ ) : 타당성분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법

 

① ㄱ: 경제성분석, ㄴ: 민감도분석

② ㄱ: 경제성분석, ㄴ: SWOT분석

③ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 흡수율분석

④ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: SWOT분석

⑤ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 민감도분석

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정답. ⑤

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해설.

 

시장성분석이란 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것입니다. 그리고 민감도분석이란 타당성분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법을 말합니다.

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참고.

 

1. 시장성 분석

 

개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매나 임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 과정이다.

 

2. 경제성 분석

 

경제성 분석은 의사결정에 초점을 둔 연구방법으로 시장분석을 기초로 개발사업의 수익성 여부를 평가하기 위하여 고안되었다. 대상 개발사업의 수익성 평가를 위해 투자가치 분석을 실시하는데 일반적 상황보다 지역적 속성을 고려하여 부동산의 경쟁력 극대화에 초점을 두고 분석 제 요소들과의 민감도 분석도 수반되어야 한다. 경제성 분석의 구성요소에는 세전, 세후 현금흐름 분석, 시장가치 및 투자가치분석, 순 현가 분석, 내부수익률 분석 등이 있다.

 

3. 민감도 분석

 

민감도 분석이란 대상 투자사업의 수익에 영향을 줄 수 있는 다양한 요인(임대료, 공실률, 영업경비, 세금, 보유기간 등)들이 개별적 또는 집단적으로 변화함에 따라 투자 사업에 대한 순현재가치(NPV) 또는 내부수익률(IRR) 등에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 통계적 기법으로 감응도 분석이라고도 한다. 민감도 분석은 투자효과를 분석하는 모형의 위험요소 또는 투입요소가 변화함에 따라 투자 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 방법으로 투자수익에 가장 민감하게 영향을 주는 요소를 파악할 수 있다. 또한 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다. 따라서 수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 민감도 분석을 하기도 하는데, 민감도가 클수록 순현재가치나 내부수익률의 변동이 심하므로 상대적으로 더 위험한 투자로 간주한다.

 

4. SWOT 분석

 

강점(Strength), 약점(Weakness), 기회(Opportunity), 위기(Threat)의 앞글자를 따서 SWOT 분석이라 부른다. 이것은 기업의 강점과 약점, 환경적 기회와 위기를 열거하여 효과적인 기업 경영전략을 수립하기 위한 분석방법이다.

 

5. 흡수율 분석

 

흡수율 분석이란 시장에 공급된 부동산이 일정기간 동안 어느 정도의 비율로 흡수되었는지를 파악하는 방법이다. 이것은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 흡수된 비율을 분석하여 수요와 공급을 구체적으로 조사한다. 따라서 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 많은 도움을 준다. 흡수율분석의 목적은 단순히 과거의 추세를 파악하는데 있는 것이 아니라 대상 개발사업에 대한 미래의 흡수율을 파악하는데 있다.

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이론.

 

[이론]부동산 개발