[33회(2022년)기출]부동산학개론 37. 수익가액(계산문제)

37. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

 

○ 가능총소득(PGI) : 44,000,000원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 10% ○ 운영경비(OE) : 가능총소득의 2.5% ○ 대상부동산의 가치구성비율 : 토지(60%), 건물(40%) ○ 토지환원율 : 5%, 건물환원율 : 10% ○ 환원방법 : 직접환원법 ○ 환원율 산정방법 : 물리적 투자결합법

 

① 396,000,000원

② 440,000,000원

③ 550,000,000원

④ 770,000,000원

⑤ 792,000,000원

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정답. ③

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해설.

 

1. 방법

 

직접 환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익 가액은 다음 식으로 구합니다.

따라서 주어진 조건으로 순영업소득과 환원율을 구하고 대입하면 됩니다.

 

2. 순영업소득

 

주어진 조건에서 순영업소득을 구하려면 가능총소득에서 공실손실상당액 및 대손충당금, 운영경비를 차감하면 된다. 따라서 순영업소득은 다음과 같다.

따라서 순영업소득은 3,850만원이다.

 

2. 환원율

 

주어진 조건에서 토지와 건물의 환원율을 각각 주어졌으므로 토지와 건물 환원율을 가중평균한 환월율을 구한다.

따라서 환원율은 7%이다.

 

3. 수익가액

 

수익가액 공식을 이용해 구한다.

따라서 수익가액은 5억5천만원이다.