[30회(2019년)기출]중개사법 34. 상가건물 임대차보호법

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34. 개업 공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차 보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만 원, 월차임 100만 원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

 

① 乙의 연체 차임액이 200만 원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.

② 차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다.

③ 甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10.1. 임대차 계약이 해지된 것으로 본다.

④ 상가건물에 대한 경매개시 결정 등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세 법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만 원을 선순위 저당권 자보다 우선변제받을 수 있다.

⑤ 乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019. 1. 5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도 청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다.

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정답. ⑤

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해설.

 

① 乙의 연체 차임액이 300만 원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.

 

② 차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 할 수 있다.(증액만 안됨)

 

③ 甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10.1. 임대차 계약이 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 된 것으로 본다.

 

④ 상가건물에 대한 경매개시 결정 등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세 법에 따른 사업자등록을 신청한 때에도, 보증금 5천만 원을 선순위 저당권 자보다 우선변제받을 수 없다.(환산보증금이 1.5억이므로 최우선변제권은 인정 안됨)